上海二手房成交量跌破2万套(上海二手房实际已经暴跌)

上海的二手房越来越卖不动了：不是说卖不上价，而是说卖不上量。

看一下，今年上海二手房的成交数据，已经连续走低了。

虽然从月度成交数据来看，7月开始有所恢复，但目前平均成交还没达到2019年的水准，更别说2020年和2021年了。

相比价格来说，成交量更为真实，也更能反映市场的冷暖。

为何上海二手房看起来卖不动了？我们认为，这其中的因素很多。

1、挂牌房源变多，但购买力不足

目前，上海二手房成交下滑，挂牌量在大幅增加。根据网上数据显示，9月份将近有10个区的新挂牌套数破千了。其中，包括市区的徐汇、普陀、杨浦，郊区的闵行、浦东、宝山、松江、嘉定等。

从浦东一些中介门店了解到，从9月开始上海二手挂牌房源量增加了不少，但是买家却没有明显增多。这意味着部分区域二手房溢价空间正在变大。

“很多房东都在主动降价，来吸引买家。降价幅度可能在20-30万，甚至40万也有。”

但是从中介那里了解，真正愿意定房的买家很少，所以交易周期相对较长，且很多是税费各付，等于又比之前低了1-2%。这也从侧面反映出购买力的不足。

目前，上海二手主要的购买力来自动迁或者是置换。不卖房就能买房的极少，反映在二手市场中，总价约200-300万级”老破小”依旧是上海二手的成交主力，占比超过7成。

“现在很多都是市区动迁，不想搬去郊区的老人，会选择老公房。年轻人租房的会有，买的话非常少。”中介介绍道。

2、新房供应，正在吸走购买力

影响二手房成交的，还有不断加速供应的新房市场，直接分流需求。今年6月以来，上海一口气推出5批次房源，超5万套的房源入市，节奏和步频之快之高，让人应接不暇。

“现在很多房东抛售老房子，要么急于套现，要么就是急着去市区打新！”中介坦言，目前卖二手房”打新”的热度不减。”很多房东是高积分，觉得房子老了，面积小了，下决心置换。”

不过，上海新房市场也存在明显分化。

一方面，好地段的一手新房抢手，价格与周边二手房有着不同程度的倒挂，存在一定套利优势。自然会吸引一波高积分的买家参与摇号。

另一方面，远郊的一二手倒挂优势没有那么明显，所以一部分新盘开始无需摇号甚至认购不足，这也给了二手房很好的成交窗口期。毕竟，二手房即买即住，在价差不大的情况下，是更稳妥的选择。

3、自住买房迎来最佳窗口期

当然，想要维持房地产市场稳定，需要给市场注入更多信心与活力。从近期来看，政策层面已经释放一系列政策，对自住的家庭来说，是一个比较有利的买房窗口期。

1、评估价松绑

根据第一财经报道，自6月份起，上海逐渐有房源的评估价由实际成交价的6成上调至8成左右，与具体小区、房龄等因素相关。二手房指导价政策放松充分展现了“稳楼市”的决心，等于提高了二手房交易的购房杠杆，变相降低了二手房交易门槛。

2、贷款利率下降

央行消息，自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率调整为3.1%，第二套利率调整为3.575%。商贷方面，根据最新10月20日贷款市场报价利率（LPR）报价：5年期以上LPR为4.3%。今年以来，LPR已经累计下跌了30个基点。对购房者来说是个大利好，买房成本降低了！

3、买房退税政策

9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

从近期土地市场来看，上海新房市场远没有想象中那么”热情似火”。房企拿地更加谨慎，而且集中在几个市场去化比较快的区域，远郊区域不容乐观。

另一方面，新房的入市速度飞快，产品同质化严重，降标或无法按时交付，这些会让自住购房者缺乏对新房的信心，转而流向二手市场。

我们认为，继续精准引导合理住房需求的释放，至关重要。