未来5到10年房价发展趋势分析(2020一2030年房价预测)

魁首哥

作者

想要告诉那些想要买房的人就需要再等一等了，我预测未来房价将持续下跌，这六大理由说明一切：理由一：现如今人口减少，虽然说现如今全国有14亿人口，但是人口增长已经在放缓了，我们可以从人口出生率就知道，就拿

想要告诉那些想要买房的人就需要再等一等了，我预测未来房价将持续下跌，这六大理由说明一切：

理由一：现如今人口减少，虽然说现如今全国有14亿人口，但是人口增长已经在放缓了，我们可以从人口出生率就知道，就拿2011年的人口出生率来讲，人口出生率进增长只有40多万，再加上老龄化也是比较严重，现如今老龄化已经达到20%左右，到了2030年将达30%以上，未来可能是40%，这也将导致未来接盘的人越来越少，而过去十年，房地产市场就是靠人口所产生的红利！

理由二：可城市化的空间少，目前城市化已经65%，未来城市化可增长空间也就5-6%，空间已经不多了，而且目前房子的库存也高，1年以上没卖掉的房子1亿平米，90年代后建设有300亿平方米，其中投资占20%，60亿平米是空置，这么多空置房已经足够让翻一倍的中国人居住了。

理由三：人均住宅面积已经够大了，以前人均住宅10平米左右，但是在2020年的时候，人均住宅达50平米，可以说已经饱和。

理由四：投资额到顶，2000年每年投资额1万亿左右，2020年投资额是20万亿左右，我们人口只有全球20%，投资额占全球一半。

理由五：房价和地价都是处于高位，20年地价已翻了三四翻，未来不可能再继续翻下去，其实房价一般是需要跟着工资收入走的，如果一个地方的房价过度的高出，大家的工资，那么谁还能在这个地方买得起房子呢？这肯定是不行的！

理由六：房企普遍负债，现如今房地产企业的负债高达90%，这已经到了天花板，而在这种情况之下，房地产企业肯定是想着赶紧还清自己的负债。

总之，从现在来看年轻人真的不适合买房，应该工作10年左右再说，所以推出廉租房或者其他能够减轻年轻人负担的措施才是当前最需要的，而且年轻人大多都在北上广等一线城市工作打拼，已经接盘的没办法，一个愿打一个愿挨，只怪当初没有人劝，现在大家都看明白了，所以怎么让房价合理化才是重中之重！

其实撇开这两年，在过去20年楼市的上涨周期里，不论你哪一年买房，基本上都是增值的。

就拿二三四线城市来说吧，如果十年前你花几十万买房，到早两年前，肯定房子的价值都翻番了。

一线城市就更不用说了，如果十年前你在深圳花200万买一套百平米的房子，如今起码价值也得500万以上了。

十几年功夫，原来十几万的房子，如今要几十万才买得到；原来几十万的房子，如今起码得花上百万…

在这个周期里，房价的大幅上涨，对有房一族固然是好事。

但是未来十年以后，百万的房子，还会有百万的价值吗？

如今房地产市场的现状一目了然：房价下跌趋势不断蔓延、库存压力大、购买力下降、去化周期长…

不单单是外行“砖家学者”不看好未来的楼市，觉得“房价如葱”，泡沫可能破解。

就连内行人士，早在多年前就已经预估了未来楼市的惨淡。甚至8年前，万科某副总裁曾直言：

房地产“不可能是一个永远没完没了涨价的产品”

而基于他们得出这些结论的依据是啥？

人口出生率的不断下降，有房子、手持多套房产的人，将越来越多。

据说之前，网上有不少统计数据方，对未来人口情况，做了个预测：

2028年以后，我国六十岁以上人口将达到4亿。这意味着，不足20年后，我国将出现7亿人口养7亿人口的局面。

这意味着啥？

未来出生人口的不断下降、老龄化的加剧、现有房子存量的大幅增加，以后，年轻人继承五六套房子的情况，可能会很常见。

到那时，该买的基本都买了，这么多房子，找谁来接盘？

对此，业内人士认为，虽然目前无法预测未来房子的具体价值变化，但楼市的分化，不言而喻，现在已经开始了。

1、楼市的分化意味着啥？

这意味着，以后的房价，极可能和现在的贫富差距一样，慢慢拉大，而且越拉越大。

将来，有的房子会升值，有的会贬值，有的可能会越涨越高，有的可能甚至连葱价都不如。

比如，一二线城市

不论是人口、产业、经济、资源、收入、就业等各大优势，都注定了处于这个位置的房子就是优质资产。

将来，这些地方还会有人口大量涌入，对房子的需求也会慢慢加大。

所以网络上不少行内人士表示，如果现在在这类城市买不起房，未来肯定更买不起。

而那些三四线城市呢？

与一线城市相比，这类城市的人口肯定会呈反向发展，也就是流出会越来越大。

如果人口大量外流、还谈什么产业、经济、就业收入，没有了支撑，房价自然会持续下降。

所以，在这些城市，如今100万的房子，十年后，可能就只值70万了。

而至于再偏一点的五六线小城，那就更不用说了，产业实力不足、人口外流是这种城市的普遍现象，甚至将来很有可能绝大多数这类城市类似鹤岗，年轻人大量外出，剩下老人孩子在这里支撑。

这样的小城，别说房价保值，将来能维持个葱价，可能都算万幸。

所以现在和将来，能不能买房，在哪买房，方向就很明确了。

但是，如果抱着投资、保值增值而非自住的目的买房，大城市虽是首选，但也不能盲目。

老话常讲：喷泉之所以叫喷泉，是因为其水由中心往外喷射。

将来一线城市买房的逻辑，也是如此。

至于小县城，买房更不用急于一时，整体楼市购买力下降、开发商资金链紧张、手持多套房者着急回笼资金…

这一切，对于那些还未“上车”的刚需，绝对称得上是有利因素。

既然房企更着急，房子一时半会涨不了，何不再等等，或许还有意想不到的惊喜呢！

现如今房价的走势有些扑朔迷离。国内房价呈现高位横盘的态势，像北、上、深等一线城市房价动辄要6-700万/套。而小县城的房价至少也要1-200万/套，而通常在省会大城市买一套房，起码也要2-300万。与此同时，各地房地产市场却持续低迷，开发商降价促销此起彼伏，二手房业主也开始打折出售，但下面的购房需求却非常脆弱。

于是，网上就有讨论，如果到2030年，我国现在2-300万/套的省会城市的房子还能值多少钱呢？对此，专家们的看法也并不相同。国内经济学家董藩曾预言，我国的平均房价在10年后大概率会上涨9万左右。而马云曾表示，10年之后房价如葱。比起购房，租房生活更加划算，因为租房也不用担忧房价的涨跌。

实际上，现在离开2030年，还有差不多8年时间，在未来这些年里，国内房价大概率会呈现稳中有降，逐步回归居住属性，与当地居民收入挂钩。如果是大型省会城市，届时房价很可能会跌回到每平米1万元以内的价格。也就是说，2030年的房价至少是现在的50%都不到。届时，刚需购房者可以实现轻松买房的愿望。

那么，我们为什么会判断未来8年内，各地房价会跌回到较为亲民的价格呢？第一，全国房价涨了有20多年了，期间除了2008年、2011年、2014年有过短暂的调整，基本没有出现过像样的调整。

现如今，各地房地产调控持续，在决策层提出“房住不炒”的理念之下，目前国内房地产市场不仅出现了持续降温，各地房价也都出现了明显的调整。而随着未来经济下行压力的增加，房地产市场的拐点已经到来。当这个调整趋势一旦形成，就只能迟滞，并不能改变这样的趋势。

第二，过去支撑房价上涨的两大因素，已经发生改变：一个是城镇化进程的推进，导致了大量农民进城购房，成为了市民。现在由于高房价等原因，我国的城镇化进程已经接近于尾声。大量外来人口涌入城市购房的时代已经结束。

另一个是棚改货币化安置现在变成了旧改。过去棚改的推进，使得大量拆迁户拿着拆迁款到周边购买房子，从而推高了房价，现在棚改规模大幅缩小，未来拆迁户的购房需求将减弱，各地房价将保持稳中有降态势。

第三，国内房地产的长效机制将逐步建立健全。未来房产税将扩大试点范围，并向全国推广，这将会加重囤房者的成本，未来炒房需求将退出。与此同时，各地现在都在推动保障房建设，未来中低收入群体可以选择共有产权房、廉租房、公租房等，届时商品房市场需求将被大量分流，国内商品房价格大概率会完成与当地居民收入挂钩的结果。可以预见，2030年国内的房价会远比现在更加亲民。

第四，中国已经进入到老龄化社会。就是老年人口越来越多，目前国内60岁以上的老年人高达2.64亿，在“十四五”期间还将增加4000万，而年轻人数量却越来越少，将来年轻人可以从上一代人手里继承房产，不用再去购置房子，未来购房刚需会下降。

最近，网上有一个热议的话题，就是到2030年，现在2-300万的房子还能值多少钱？对此，我们认为，现在2-300万元，刚好在二线省会城市购买一套商品房。如果到2030年的话，现在这套2-300万元的房子可能只剩下一半不到的市值了。所以，未来房价如葱的可能性并不大，房地产市值缩水一半以上乃是大概率的事情。

2、到2030年现在100万的房子能值多少钱？

自从1998年房改以来，国内平均房价一直在上涨，从之前的2000元/平米，涨到了去年上半年1.1万元/平米，涨幅超过了5.5倍。一线城市房价从之前的3000元/平米，涨到了6.5万元/平米，涨幅超过了20倍以上。不过，从去年下半年开始，国内房价进入到了新一轮的调整周期，不仅各地房价纷纷下跌，而且开发商的销售业绩也在大幅下滑。整个楼市呈现出一个“量价齐跌”的趋势。

面对未来的房地产走势，国内各路专家也是意见不同。以董藩为代表的看多派认为，未来北京房价会涨到80万，而全国房价将会涨到9万元，现在买房一定要抓紧，买房越晚，还贷压力就越大。而以马光远为代表的看空派认为，自1998年以来，大家第一次达成共识，那就是房地产市场会走下坡路，未来房价下跌将成为常态。于是，就有网友提出，到2030年，现在100万的房子能值多少钱？

实际上，在当前高房价的背景之下，我国的东南沿海地区，绝大多数的城市要买一套房子，房价都在100万以上，100万很难买到什么房子。不过，既然有人提出这个问题，那么就让我们来分析一下，到2030年，现在100万的房子究竟是升值还是贬值？

第一，我国人口已经是老龄化社会。截止2021年底，我国拥有60岁以上的老年人口达到2.67亿，预测到2028年以后，我国60岁以上的人口将超过4亿人。与此同时，年轻人口是越来越少，自从2016年我国放开了二胎政策以来，2017年我国出生人口达到1786万，到了2021年底，我国出生人口达到1063万。而随着老年人口越来越多，年轻人口越来越少，未来购买商品房的刚需会大幅减少，房价下跌将成为大趋势。

第二，房产税会离我们越来越近。早在去年10月份，我国的高层就宣布将要扩大开征房产税试点范围，这意味着，会有越来越多的城市开征房产税。据专家预测，房产税会在“十四五”期间全面执行。实际上，房产税主要是在房产的保有环节上征税，这样会加大囤积炒房者的持房成本。所以，未来投机炒房需求逐步退出，国内各城市的房价将会逐步回归居住属性。

第三，各地正在加快推进保障房建设，房地产市场的长效机制即将建立健全。未来国内的房地产将分成三大市场，商品房市场、租房市场、共有产权房市场。这意味着，刚刚学校毕业的大学生和外来打工人，可以通过租房居住，而城里的中低收入群体可以购买共有产权房，而中高收入群体则可以购买商品房。这样一来，商品房市场需求将会被分流，房价会逐步去投资化、去泡沫化，逐步回归居住属性。

第四，国内房价在涨了这么多年之后，该买房的人早已经买房了，而不买房的人房价再涨也不会去买房，国内房地产市场已经趋于饱和，资料显示，国内拥有1套房产的家庭达到96%，2套房以上的家庭达到41.5%，将来购房需求会大幅减少。

此外，早在2017年西南财大数据显示，我国有6500万套空置房，而在时隔5年之后，专家估计空置房数量达到1亿套。在国内房子供远大于求的情况之下，房价大涨的空间并不存在，而房价下跌的空间已经打开。