深圳粤港澳大湾区作用（如何延续深圳奇迹）

中房报记者 李叶丨北京报道

从一个小渔村到国际化大都市，40年沧桑巨变中深圳书写了一个又一个传奇。如今，深圳又成为中国特色社会主义先行示范区，同时也是粤港澳大湾区核心成员。在新的征程中，深圳将如何带领大湾区实现创新升级，继续领跑？

8月30日，正值中共中央、国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的第1个周年。在这特殊的一天，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办，大中华国际集团（中国）有限公司、大中华环球经贸广场协办的“第二届粤港澳大湾区发展论坛暨人类的奇迹城市”深圳地产40年盛典活动在深圳举行，本次论坛得到了广东省房地产行业协会的特别支持，深圳市潮汕商会、深圳市潮汕青年会战略合作。

中国房地产报社总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟，广东省房地产行业协会会长王韶，全国政协委员、香港江西社团总会主席、深圳市潮汕商会荣誉会长、深圳市潮汕青年商会荣誉会长、毅德控股集团董事会主席王再兴，深圳市潮汕商会荣誉会长、大中华国际集团董事局主席黄世再，万科南方区域事业集团合伙人、副总经理潘樟良，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，世联行集团股份有限公司董事长陈劲松，深圳市城市更新开发企业协会创会会长、广东安云更新律师事务所创始人耿延良，中国房地产报社副社长肖勇，山东大学深圳研究院常务副院长、山东大学合作发展部副部长王明星，大中华国际集团副主席黄大卫，大中华国际集团副总裁张涛，恒裕集团董事长龚海鹏，天健地产集团董事长揭选松，海岸集团董事总经理田磊，卓越集团助理总裁胡伟平，绿景集团独立董事、深圳振兴陕西促进会会长郭兆斌，半岛城邦董事长廖小梅，中集产城总经理张一平，中城新产业董事长刘爱明，德思勤集团董事长龙固新，中国房地产估价师与中国房地产经纪人学会副会长、同致行董事长王波，众厦地产董事长郭澍楠，尊地股份执行总裁梁波，华堂古镇古村投资管理创始人彭远才，百思勤投资董事长袁昆等行业专家、企业人士及国内优秀媒体代表出席了此次论坛。

同时，“粤港澳大湾区2020榜单”及“深圳地产40年40人40品牌”也在会上揭晓。

单大伟：粤港澳大湾区必将成为房地产业重塑价值的机会高地

会上，中国房地产报社总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟在致辞中表示，粤港澳大湾区必将成为加速转型、房地产业重塑价值的机会高地。

“今天，我们将这场房地产界的盛典放在深圳举办是因为：深圳是一个充满奇迹的城市，更是一个了不起的城市。40年来，这座城市诞生了中国数个‘第一’，成就了一大批伟大的企业。”单大伟表示，深圳更是孵化和成就了我国最早一批的房地产企业，并且在中国房地产史上创造了数个“第一”。

“一部粤系房企沉浮录，半部中国房地产风云史，如今的深圳，依然是中国品牌房企的大本营。”单大伟说。

陈淮：“房住不炒”最重要内涵是“让所有人住进房子，让房子都有人住”

会上，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮分享了对于“房住不炒”的思考和感悟。

陈淮将“房住不炒”概括为两句话：一是让所有人都住进房子，不管是穷人、富人，是买房还是租房，让人们都住进房子；房子是给人住的不是用来空置的；二是让所有的房子都住进人。有的人买了五六套房子用于出租，也是满足房子是给人住的，也实现了社会资源的充分优化配置，提高了资源利用率。

同时，陈淮也认为，二手房市场和租赁市场充分发展是“房住不炒”多主体供给的表现方式之一。“二手房市场是实现资源再分配、再配置不可缺少的方式之一，以及租赁市场的低成本、高效率可以让有限的城市资源得到更高效率地利用。”

陈劲松: 重新定义一个城市是这个城市未来最大的希望和红利，没有之一

世联行集团股份有限公司董事长陈劲松感叹深圳40年弹指一挥间，展望未来十年，包括深圳在内的粤港澳大湾区已经处在“行到水穷处，坐看云起时”的历史时刻。

陈劲松从三个层面解释了这句话：

一是要对湾区地缘再定义，这是一个历史责任。陈劲松认为要思考整个湾区未来到底是谁？什么叫社会主义先行示范区？什么叫先锋城市？这个问题也非常突出地摆在了“行到水穷处”的深圳所有地产人面前。“重新定义一个城市是这个城市未来最大的希望和红利，没有之一。

二是整个大湾区发展严重不均衡。不均衡到深圳挤的不得了，珠海大街上连车都没有，包括房价差异也很大，不均衡也是大湾区红利。

三是深圳已经走到再创新边缘。在陈劲松看来，国内大循环中深圳处于创新重心区域，国际大循环中深圳处于交会点，这就更应该重新定义城市。“只有边缘和交会，我们才能真正看到一片新局面诞生，当然我们要努力。”

倪鹏飞：深圳未来要延续奇迹有三重挑战：周期律、开放环境、房地产

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发言中称，过去40年深圳创造了引领中国城市集体崛起的奇迹，但未来想要延续这种奇迹，深圳面临三重挑战。

第一是自身周期律挑战。倪鹏飞表示，在家庭、企业、城市乃至国家之间，很多没有跳出兴衰周期律。深圳过去面临的问题是硬件不行，现在硬件水平上来了，但面临软件因素下降的危险。在过去成功的基础上，会不会利益固化，会不会骄傲自满，会不会安逸奢华，能不能继续锐意改革，能不能继续开拓进取，能不能继续艰苦奋斗。

第二是开放环境挑战。“目前的国际环境正从互补转变到竞争，从友好转变为‘敌对’，大湾区发展存在着很多不确定性。”倪鹏飞说道，“开放是双向问题，不是一厢情愿的问题。对深圳来说，引领中国继续保持开放姿态是一个重大挑战。”

第三是房地产问题挑战。“无论是深圳还是全国，房地产行业始终在一定时期内充当城市发展引擎作用，房价一定程度的上升也倒逼城市进行转型升级。现在无论深圳还是全国都面临挤出消费、挤出制造、挤压创新、挤压外引的挑战。”倪鹏飞如此表示。

王韶：粤港澳大湾区经济活跃，复合型地产焕发新机

广东省房地产行业协会会长王韶在会上称，粤港澳大湾区经济好、颜值高、实力强，是改革开放最活跃的地区之一，这里的整体战略规划将为复合型地产带来机遇。

据介绍，近五年，大湾区常住人口年均增长率为2.0%，高于全国的0.5%，而且当地人口结构年轻，增长数量较大，为未来大湾区产业和消费升级带来了持续性的人口红利。经过多年发展，城轨和地铁已经让大湾区形成一张网式的公交体系，当地房地产市场已经突破了之前的边界意识，便于高素质人才的流入，为住房新需求带来强大动力。

因此，在王韶看来，粤港澳大湾区整体战略规划给房地产带来的机遇不仅仅在于住宅开发，还在于复合型业态：“去年粤港澳大湾区人均GDP为2.17万美元，达到西方中等发达国家水平，这会使得休闲经济焕发生机，对休闲地产、文旅地产、泛乡村地产带来机遇；与此同时，大湾区的一体化战略规划将为工业地产、物流地产带来机遇。”

王再兴：“潮二代”会超过“潮一代” 在深圳拼出更广阔天地

“深圳从一个边陲小镇，变成中国特色社会主义新湾区和国际大都市，非常来之不易。”全国政协委员、香港江西社团总会会长、毅德控股集团董事会主席王再兴说。

王再兴表示，深圳的奇迹体现出深圳这座城市的开放、包容、市场化和多样化。深圳是一个移民城市，有着来自全世界、全国的人口，因为有了全国人民的支持，才有了深圳的强劲动力。

王再兴感慨，潮汕人不仅为深圳改革开放做出了贡献，也为世界发展做出了一定贡献。他认为，老一代潮商企业家靠的是胆大、敢闯、敢拼成就了一番事业。改革开放40年之后，一批有着高学历的新一代潮商——“潮二代”开始崭露头角，他们不仅是深圳潮商的未来，也会是深圳的未来。“他们将来一定会超过我们的一代，会在深圳拼搏出更广阔的天地来。”

黄世再：深圳奇迹靠的是政府开路和企业家精神

“我见证了深圳的发展。”深圳市潮汕商会荣誉会长、大中华国际集团董事局主席黄世再说道。

黄世再表示，我刚来深圳的时候，深圳还是一个洼地。深圳能一步一步走到今天，靠的是前有国家和政府给深圳开辟了一条光明大道，后有众多企业家积极参与建设与推进。

他认为，“在改革开放的40年里，如果没有地产行业，城市很难发展。”黄世再希望，未来的40年进入了新时代，这要求企业积极变革和转型，发展科技和金融。

耿延良：城市更新会成为粤港澳大湾区发展主要抓手

出席会议的深圳市城市更新开发企业协会创会会长、广东安云更新律师事务所创始人耿延良回顾了深圳城市更新历史。他称，深圳将近20年来取得的巨大成绩包括三个方面：存量土地的盘活；基础设施、公共配套设施的供应；优化城市功能和空间的布局。

“对存量土地的开发，深圳走在全国的前列。”耿延良表示，深圳城市规划体系非常完善。“深圳的城市更新历程可以为粤港澳大湾区提供经验和示范。”他说，第一，城市更新对深圳意味着粗放式的旧城改造升级到规范性的改造，为深圳建成小康社会不仅提供了发展空间，更吸引了人才，聚集了资金，成为了动力源泉。第二，深圳城市更新对于中国未来城市更新有借鉴意义。最重要的是集体土地的盘活和利用，目前很多集体土地有效的利用以及潜力挖掘都在探索阶段，深圳提供了非常好的示范典型的样板。

对于地产行业未来的发展态势，耿延良预判：一是城市更新会成为房地产行业的主流。城市更新将来会成为粤港澳大湾区发展的主要抓手。二是央企、国企合作将成为常态，不管是央企还是国企的混改，未来的合作一定会成为常态。三是专项化的城市更新公司才有市场机会。四是专业化的咨询服务成为城市更新行业的常态。

高峰论坛共话未来

进入高峰对话环节，中国房地产报社副社长肖勇、山东大学深圳研究院常务副院长、山东大学合作发展部副部长王明星、中城新产业董事长刘爱明、中集产城总经理张一平、华堂古镇古村投资管理CEO彭远才等嘉宾共同探讨了“粤港澳大湾区与深圳都市圈的协同发展”话题。

肖勇在对话中表示，关于产业地产如何进行数字化运营和管理是最关键的。

刘爱明则预判，粤港澳湾区在全球一定是竞争力最强的湾区，未来可期。

王明星认为，未来大湾区在技术层面的战略方向是创新、协同和共享。

在张一平看来，目前房企面临两大课题：一是如何提升行业质量，二是怎么样把产业留下来。

彭远才认为，要将大湾区打造成真正的社会主义先行示范区，需要践行六大关键词。一是“城市更新”；二是“乡村振兴”；三是“全域旅游”；四是“健康中国”；五是“精准扶贫”；六是“全民公益”。

众厦地产董事长郭澍楠、大中华国际集团副总裁张涛、深圳市百思勤投资有限公司 袁昆、房圈中国创始人阿宽则聊起了罗湖的崛起。

袁昆谈到，“想要找回罗湖的居住价值首先需要时间，另外，空间规划和区域定位需要重新梳理。”

在郭澍楠看来罗湖区域的功能要重新定位，一个叫欢乐城，一个是都市性的文旅产业。“罗湖要用新的奋斗者的心态融入到这个时代，与深圳腾飞发展同呼吸、共成长。”

张涛表示，罗湖会通过城市更新重新回到“C位”，对罗湖未来充满信心。

未来，阿宽认为罗湖区政府对它的定位是文化产业和消费之都，等这些产业完善后，罗湖区面貌也会不一样。“深圳在40年前是从罗湖出发的，现在在进行一个超级规模旧改，产业完善了，旧改完成了，我相信罗湖会再度辉煌。”

来到大会尾声，“粤港澳大湾区2020榜单”及“深圳地产40年40人40品牌”得以揭晓，《40 深圳地产印迹》新书编撰工作也在会上启动。同时，在大会上，主办方还对粤港澳大湾区及深圳40年的优秀企业、人物、项目进行了表彰，碧桂园、恒大、华夏幸福等获得殊荣。特别值得一提的是，大会揭晓了深圳40年两个特别的奖项：深圳地产40年特别贡献奖：深圳城中村以及颁发给所有深圳人的“深圳地产40年杰出人物”奖。