个人房屋租赁税费(房租发票怎么开)

不少公司都是租房办公，而这里面，有时候房东是个人，这个时候，如何取得发票就是一个问题。

还有的是公司租宿舍给员工住，也可能是向个人租房子，同样面临发票的问题。

因为这些租赁支出都是公司的经营费用开支，要在税前得到扣除，无疑是要取得发票的。但是个人房东往往又是无法给公司开具发票的。

原因无外乎两个，一是个人无法自己直接开发票，需要去税务局代开，很多个人房东都会觉得很麻烦，不愿意去跑，当然，这个问题，不少公司可以代房东去开，这个时候就有第二个问题，那就是开发票的税金问题。

不要小看这个房租出租发票，这里面涉及的税金可不少，增值税、教育费附加、城建税、地方教育费附加、印花税、土地使用税、个人所得税，看看这么多名目，按照税法，个人房东作为出租方，这些税金都是他要交的，如果他去开发票，肯定是要交这些税才能开出发票来，所以他更不愿意去开了。

说到底，个人房东跟公司谈的就是他的到手租金，其他的税费他一概不管。

所以，如果公司要取得发票，需要做的，就是要承担这部分税金。

这个时候，我们要做的一个事情，就是要反算税前租金。比如说，甲公司租李四一套住房来办公，租金每月60000元，对于李四来说，这60000元就是到手的钱，对于公司来说，如果去开发票，那么这60000元只是发票上的不含税金额，除了这60000元外，还有其他的税费也要在租金里包括进去，那么税前金额就不止60000元，那是多少呢？

这就需要我们来理一下房屋租赁的相关税费了。

1、增值税

房屋出租，无疑是增值税的应税项目，一般纳税人的税率是9%。而个人出租住房的话，是按照5%征收率减按1.5%征收，个人出租非住房，则是按照5%征收率计税。

同时，这里还必须提到，增值税上的免税政策，也是当月租金少于15万元的，可以免交增值税。如果是按年支付租金，则除以月份换算成月度租金，换算后月租金少于15万，同样可以免增值税。

如果增值税是免除的话，那么开发票只能是开税率是“***”的普通发票。

总的来说，增值税上，先看月租金，是否超过15万，如果不超过，那么是享受小微企业免征增值税优惠的，只能开零税率的普通发票，如果超过15万/月，那么再看是不是住房，是住房，则可以开1.5%的发票，如果不是住房，则是开5%的发票。

2、城建及附加费

因为城建和附加都是依附于应交增值税税金上，所以，如果月租金少于15万，而免交增值税，那么城建和附加费也是免除的。

如果月租金高于15万，则城建税按照市区7%、县城和建制镇5%、其他地方1%税率乘以应交增值税计算。

教育费附加和地方教育费附加税率分别为3%和2%。

3、房产税

一般情况下，出租房屋是按照租金的12%税率征收房产税。

但是，个人出租住房是有优惠的，减按4%征收，如果是小规模纳税人（个人一般都是），还可以享受最高50%的减征，实际就是2%。

不过个人出租非住房，比如厂房、办公、商业用房，则不能享受4%税率，而是按照12%税率计税。

4、土地使用税

个人出租住房，免土地使用税，个人出租非住房，则按照单位土地面积和当地的土地使用税税额，计算缴纳。

5、印花税

出租住房，按照财产租赁合同计算印花税，税率为千分之一。

个人出租住房，免印花，如果是非住房，则不享受免交政策，但是如果是小规模纳税人，可以享受最高50%的减征。

6、个人所得税

个人所得税方面，出租住房和非住房，也是有差别的，如果出租的是住房，税率是10%，非住房的话，税率就是20%。

综合以上情况，从个人手中租赁一套住房，到底要交多少税呢？

我们简单来计算一下。

情况一、月租金是60000元，那么：

1、增值税=0，因为小于15万/月，免增值税

2、城建和教育费附加=0

3、房产税=60000*4%*50%=1200

4、土地使用税=0，免交

5、印花税=0，免交

6、个税=（60000-0-1600-800）*（1-20%）*10%=4640

情况二、月租金16万元，那么：

1、增值税=160000÷（1+5%)×1.5=2285.71

2、城建和教育费附加=2285.71×（7%+3%+2%）=274.29

3、房产税=（160000-2285.71）×4%×50%=3154.29

4、土地使用税=0，免交

5、印花税=0，免交

6、个人所得税=（收入-增值税-各项税费-修缮费用）×税率=（
160000-2285.71-274.29-3154.29）×（1-20%）×10%=12278.86

那么有没有更简便的方法来反算税前租金呢，有，那就是用Excel的单变量求解功能，如下面截图所示，截图中的文件，已经上传，可以私信回复关键字获得：

反算税金