中国人民银行最新房贷政策(房贷政策是什么)
一年一度的重头戏,来了。
3月5日,工作报告出炉,高层再次定调了房地产的风向。
涉及房地产方面的内容,有120多个字。
不算多,但非常精炼,我尝试做个解读。
1,继续强调“房住不炒”的定位。
这是自2016年提出,2018年写进报告后,一直坚持的底线。
大家也能发现,自从2018年之后,棚改结束,房住不炒提出,限购房票越来越珍贵,利率直线跳涨。
也是从那一年开始,我们只见识过部分城市房价轮动上涨,一年几个月份的短暂行情,却再也没有见到过大范围的房价蹿升。
只要房主不炒的调控框架不变,房价就没有大涨的基础。
2,因城施策,促进房地产业良性循环,首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
关键词有两个:良性循环,因城施策。
从字面含义说,与“良性循环”相对应的,是“恶性循环”。
就像过去几个月大家看到的:“房子难卖-回款困难-外部融资紧-房企出现信用风险-房子更难卖(品牌价值削弱,持币观望者变多,预售难度加剧)-回款更加困难(只能以更低价格抛售,继续打压房价上涨预期)-外部融资更紧(金融机构风险偏好收缩)-房企信用风险继续释放”。
良性循环,是城市把土地拿出来招拍挂,开发商借钱融资去拍地,地方上有了财政收入,可以拿这些钱发工资、修路、搞城市建设。
地拿到之后开始施工,带动房地产投资和建安工程,比如大猛子做的土木,银行发贷款,居民加杠杆买房,人口加速集中到城市,房子竣工后,再带动下游的家具家电消费。
所以,要实现良性循环,就要每个城市,结合自己的情况,人口流入还是流出?土地市场成交如何?购买力是否有支撑?要不要合理满足刚需和改善的需求?
然后,各个城市再做出调控收紧还是放松的判断。
举例来说,这一波调控放松,大家看到不少城市出现了20%首付,房贷利率也快降到了5年期LPR的水平,发补贴、补契税、放松限购,这是很多二三四线城市都在做的事。
但我们可以看到,京沪广深等供需结构突出的地方,调控依然没有丝毫的松动,二手房参考价、限购、社保、积分、摇号,依然坚定。
这就是调控的智慧。
3,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展租房市场,推进保障性住房建设。
新的发展模式,是关键词。
也是今天蓝白要重点跟大家聊的内容。
新模式,对应的是旧模式。
我们房地产的旧模式,是重销售,轻保障。
或者说:是重商品房,轻租赁房。
自从1998年第一次“房改”开始,房地产市场一直“重销售而轻租赁”,商品住宅才是楼市的主流。
朋友之间说起房子,提到租房的都是一脸鄙夷,提到买房都会竖起大拇指。
不能怪购房者势利,只能说商品房捆绑了太多资源,个人租赁房市场之所以无法成为主流,租户缺乏安全感,房租连涨上涨倒是其次,关键是无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。
这就涉及到了一个名词:新市民。
一开始,“新市民”主要是基于农业转移人口市民化的角度,针对“农民工”的一种新称呼。
现在,这个名词的范围,除了农业转移人口之外,已经扩大到了大学生群体。
这个群体的规模,有多大呢?
大家可以看一份文件。
3月4日晚间,中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》。
注意,这份重要的文件,恰恰是在工作报告的前夜发布的。
很明显,形成了前后呼应之势。
通知里,明确对新市民群体做出了界定:
新市民,主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住,未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体,包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等,目前约有三亿人。
而前几天,银保监会高层在演讲里也说:
“他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老这些需求,都是非常实实在在的。我们经过调查了解到,由于这些人离开农村,没有确定的工作岗位,有的是个体工商户,有的是农民工。市场机构有统计,农民工平均在一个单位或一个岗位上工作大概也就半年时间,他们到银行申请贷款,银行会要求出示单位的收入证明,显然对他们而言是比较困难的。此外还有孩子就学的问题。所以我们想专门出台一个文件,向银行保险机构提出建议,对这些‘新市民’给予服务,其实这也是广义的‘三农’服务的一部分。”
安居乐业,就是新市民的最大愿望。
如何安居?
说来说去,还是房子。
通知里有一句话,非常重要:
合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款的标准,提升借款和还款便利度。
啥意思?
简单说:继房贷利率连续下调之后,这3亿人的房贷,再次迎来新的扶持政策!
数据显示,2月份其监测的103个重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%,二套房贷款平均利率为5.75%,均较上月回落9个基点。
在103个重点城市中,有87个城市的房贷主流利率环比下调,较上月增加28个。
注意,首套房利率本来就已经连续下降了。
而我们说的3亿新市民的定义,本来就是以首套房为主。
现在说,要针对新市民继续提升借款和还款便利度,就意味着:
只要你是无房首套刚需,不管是农业转移人口还是毕业生,都会享受到更低的利率、首付、还款的扶持政策。
连续的降准降息,引导5年期LPR下调,进而使加基点的首套房贷利率下降,可以视为,央行的第一次行动。
而针对3亿新市民明确表态,对房贷借款与还款进行提升扶持,可以视为央行的再次行动。
为什么要这么做?
答案很简单:要实现安居,商品房不能丢,长租房也不能落下。
一方面,是上文提到,大力发展租赁房、共有产权房、保障房、长租房,千方百计增加供应,让外来人口实现住有所居。
另一方面,合理的购房需求也要支持。
比如,从农村去到城市,上学、工作、扎根、结婚生子,不买房就上不了学,没地方住就只能回老家,这是刚性消费。
比如,原来三口之家住的小两居,生二胎后,父母从老家来带孩子,房子不够住了,想置换成三居、四居,这是改善消费。
只要你属于以上两种人,都会获得购房层面的金融支持,不用担心调控“误伤”。
绕了一圈,这也是蓝白要表达的核心内容:所谓“新模式”,指的是保障房+商品房的“双轮驱动”。
“商保并重”,可以看做未来房地产市场的两条腿,缺一不可。
不管你是外卖快递小哥,还是工地挥汗如雨的农民工,或是刚入社会的大学生,还是辛苦打拼买房的工薪族,或是卖小换大、卖旧换新的改善一族,所有人,都能在楼市里找到属于自己的居所。
这才是房地产本应该有的样子。
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