延期交房违约金万分之0.5怎么算(迟延交付房屋违约金的计算标准)

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案情简介：

2016年9月30日，丐帮公司与乔峰签订商品房预售合同，约定丐帮公司预售给乔峰的商品房为丐帮广场2幢104室，总价款合计2360000元。丐帮公司应于2018年3月30日前向乔峰交付该商品房并已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。丐帮公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之五/天计算，向乔峰支付迟延期间的违约金，但乔峰解除本合同的除外；经乔峰催告后180日丐帮公司仍未交付的，乔峰有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：自本合同签订之日起至本合同解除之日，按同期银行贷款利率计算已收价款利息，乔峰在收到以上约定的款项后7日内，协助丐帮公司到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乔峰原因导致本合同解除前办理的登记迟延注销的，乔峰应当按照总价款的万分之五/天计算，向丐帮公司支付迟延期间的违约金。

另，丐帮公司与乔峰同日签订了《其他约定》，约定：如因其他原因丐帮公司迟延交付该商品房的，乔峰给予丐帮公司30日的宽展期。宽展期内，丐帮公司无需向乔峰承担违约责任。如宽展期届满后丐帮公司仍未将该房屋交付乔峰，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，丐帮应按日向乔峰支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。本补充协议与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本协议为准。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。

后乔峰按合同约定付清全部购房款2360000元，并于2017年3月14日取得不动产登记证明，但丐帮公司迟迟未取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，也未将房屋交给乔峰。故乔峰诉至法院请求判令丐帮公司立即乔峰丐帮广场2幢104室的房屋并支付迟延交房违约金237180元（以总房款2360000元、日息万分之五的标准自2018年3月30日计算至2018年10月17日，并以此标准顺延计算至交付房屋之日止）。

一审法院观点：

1、乔峰与丐帮公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照双方合同约定丐帮公司应于2018年3月30日前向乔峰交付涉案房屋，丐帮公司未能按照合同约定时间交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。乔峰现要求丐帮公司交付涉案房屋，因涉案房屋尚未取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，尚不具备交付条件，乔峰可待涉案房屋交付条件成就后再行主张，本案不宜处理。

2、双方《其他约定》的约定内容免除了丐帮公司应当承担的大部分迟延交付违约责任，丐帮公司作为提供格式条款合同的一方，并未举证证明其在签订《商品房预售合同》时，采取合理的方式提请乔峰注意该内容的约定，该条款无效，丐帮公司迟延交付房屋应承担的违约责任应当按照《商品房预售合同》自2018年3月31日起以2360000元为基数按万分之五/日的标准向乔峰支付延迟交付违约金。因涉案房屋交付时间尚无法明确，故一审法院在本案中暂处理截止本案判决之日即2019年4月16日止丐帮公司应支付的迟延交付违约金，经计算为450760元（2360000元×0.0005×382天）。乔峰可在涉案房屋具备交付条件后再行主张2019年4月17日之后丐帮公司应承担的延迟交付违约责任。

二审法院观点：

1、双方在商品房预售合同中约定的按已交购房款万分之五/日计算违约金，标准明确清晰，且合同中万分之五的“五”处有下划线，显系另行填写的特别约定，而非格式条款。双方虽于同日就该预售合同再次签订补充协议，但该补充协议从行文可见系丐帮公司未经与对方协商，事先单方制作的文本，且字体、间距均小于通常商业文件文本样式，一审法院认定该《其他约定》将迟延交付违约金计算标准变更为万分之一/日系免除丐帮公司大部分违约责任的格式条款，符合法律规定。

2、关于具体的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人虽在商品房预售合同中约定了已交购房款万分之五/日的违约金标准，因丐帮公司主张违约金标准过高，且乔峰亦未能提供证据证明其所受实际损失，本院考虑案涉合同具体履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，对违约金标准进行酌减。酌定丐帮公司应自2018年3月31日起以2360000元为基础按万分之三点五/日的标准向乔峰支付迟延交付违约金，暂处理至一审判决时（2019年4月16日）止，共计315532元。关于2019年4月17日之后的违约责任，乔峰可另行主张。

判决结果：

一审判决：丐帮公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向乔峰支付2018年3月31日至2019年4月16日期间的延迟交付违约金450760元；驳回原告乔峰的其他诉讼请求。

二审判决：丐帮公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向乔峰支付2018年3月31日至2019年4月16日期间的延迟交付违约金315532元。

笔者观点：

本案中出现了预售合同于其他约定对违约金标准约定不一致的情形，其他约定中将丐帮公司应承担的违约金从万分之五/天降为万分之一/天，这明显减轻了丐帮公司的责任，且丐帮公司未与乔峰协商，也未采取合理的方式提请乔峰注意免除或者限制其责任，更未对该条款予以说明，根据合同法第三十九条，其他约定中的违约金条款是格式条款。而根据合同法第四十一条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

本案中，乔峰虽然证明了丐帮公司未按期交房存在违约，但是并未提供相应的证据证明其损失已达到或超过合同所约定的违约金标准，二审法院根据合同履行情况以及双方的过错，可以适当调整违约金数额。