匠心打造一线江景房（这个2万档的毛坯江景房）

“江城”是武汉的别称，拥有一套江景房会是一种什么样的感觉？推开窗，看见滚滚长江东逝水，清风拂面波光粼粼，牵手漫步江滩，慢慢变老，岁月静好。

嗯！我想到的就是这样的画面▼▼▼

▲图源网络

武汉主城的滨江和湖畔已贴上了豪宅标签，工薪阶层想买带有江景的首套或者改善房不少人会在青山滨江和汉阳滨江徘徊寻找，因为两个字——便宜。

大华铂金瑞府是青山滨江楼盘中的一员，2019年大华铂金瑞府三期开售，先后推出了5-10号楼共6栋住宅，售卖约1千多套房源，目前还有5、6号楼的滨江房源在售，这个区域，这个项目，这些房源，这个价格值不值得选，一起看看。

长江畔，二环边，距离城心有点偏！

大华铂金瑞府位于园林路与临江大道交汇处，隶属于青山区，也算是青山和徐东交界的区域。从环线位置来说距离二环近、并且临江、临近主干道，不过它并不是青山的核心区位。

从区域发展成熟度上来看，青山滨江不如武昌徐东和青山红钢城那般商业底蕴浓厚，它更像是城心边上的后起新秀。按照青山老一辈人说法"它不是正青山、也不是正徐东”，但无法否认的是，它却是近几年青山发展较快的区域。

▲红钢城49中附近照片（图源网络）

老青山人 新青山人的活力新区！

2019年红钢城很多地方拆迁，曾经“又红又专”的年代产物——分配房一座座倒下，随着这些建筑“告别”的还有一群群曾经的老青山人，有的人投靠子女去了徐东、有的人买新房到了后湖、也有的人捏着拆迁款想和儿孙买隔壁小区跑到了光谷，就这样一个院儿里几十年朝夕相处的人，在拆迁改造的浪潮下四散到了城市各处。

▲红钢城即将拆迁的小区（图源网络）

因为工作、学校、生意等等原因依然留在了青山的人也不少，有的留在红钢城新小区，也有的选择到青山滨江片，虽然青山滨江底蕴不如红钢城，但是从商业新起，交通升级，楼盘修建来看，青山滨江焕发着红钢城逐渐消失的青春活力。

▲武商众圆广场

仔细观察会发现，青山红钢城老区的商业、教育比青山其它片区更为优质完整，因为曾经的工厂宿舍集中在红钢城，所以“秘制烤肉”“私房小炒”“绝味火锅”以及区域排名靠前的学校大多沉淀在红钢城当中。

位于青山滨江的大华铂金瑞府自身带有商业街，周边有不少老社区底商，距离奥山世纪广场直线距离约600米，距离众圆广场广场约1.5公里，两大商业体都是集大型百货、品牌超市、星级影院、数码家电、家居家饰、美食餐饮、休闲娱乐等多种类型商业于一体的购物中心，它们都不在红钢城当中，但确是青山区假日休闲人气最为集中的地方之一。

▲奥山世纪广场

从青山至徐东沿线的综合体来看，建二商场旁的众圆广场算是整个区人气较高的，当然奥山也是不错，奥山的餐饮的和少儿培训中心相结合是不少家长给娃补课的集中营，可从商业角度来看，奥山世纪广场商业体内的商户稳定上以及大型店铺的逼格上对比众圆还是逊色不少，其它的沿线商业体，比如八大家的印象城基本在大鱼吃小虾的商业竞争下被压得惨兮兮。

青山区红钢城人气依然还很足，但越来越多的年轻人更情愿到建二的众圆广场、奥山世纪广场、徐东、甚至武汉天地、楚河汉街去消费，所以说大华铂金所在的区域也是青山后起的活力新区。

步行累 车行费的尴尬1公里

地铁线走向起点在哪儿终点在哪儿固然重要，经过多少商圈什么等级的商圈也固然重要，但更重要的是门前有没有地铁，和地铁站之间距离多远？因为有地铁就加入到了城市不断扩大的地铁网之中，距离地铁多远就决定了日后通勤时的幸福指数。

地铁单线能到哪些商圈，有了换乘地铁后轨道交通的作用就被扩大，双地铁意味着这个地铁作用几何式的增长，因此步行距离内有双地铁对于很多工薪族购房者来说拥有极大的吸引力。

距离大华铂金瑞府项目约700米是规划地铁5号线和城市地铁环线12号线的换乘站—科普公园站，如果算上从在售楼栋走到小区大门口的距离，从在售房源至地铁站大约是1公里左右，对于爱走路的人来说这不算什么距离，不过对于像我一样懒癌症晚期的人来说，可能步行忍受距离的临界点。

对于上班族来说，最好步行距离不要超过400米，不然就会觉得走的累，特别是大早上穿着紧身裙加细高跟鞋赶着上班打卡的MM们，估计在这儿的公共交通最佳选择是—门前公交转地铁，所以和地铁站实际1公里的步行距离其实略微尴尬。

大华铂金瑞府周边的路网交通这2年有明显升级，比如二环在和平大道上新加的匝道口，长江二桥和二七长江大桥之间从杨园铁机路至二七滨江的过江隧道，这些工程的修建都增加了青山滨江区和其它商圈的触点。

楼下规划 有利好也有变数

大华铂金瑞府和长江之间是修建的江滩公园，而在大华铂金瑞府和江滩公园之间还有一段生态文化景观长廊，它就是2018年5月开始启动拆除武九铁路北环线而打造的生态文化景观长廊。其中一期工程起于友谊大道，止于建设十路三环线戴家湖公园，横跨武昌、青山两大行政区，总长约13.46公里，建设工期3年，2021年底建成。

武昌生态文化长廊总体设计按照“一线串珠”的思路，在全线选择栽种春秋两季色彩鲜明、如银杏、樱花等树种，形成主题突出、富有特色的绿化景观带。同时通过设置生态绿道、慢行步道以及景观栈桥等为市民提供特色景观视觉和游憩休闲等公共活动空间。

大华铂金瑞府的在售三期地块东侧有一块教育用地，不过目前暂时还未有动工迹象，目前项目对口的小学是钢城一小(武科大分校)，距离项目约500多米，中学是对口的任家路中学，从项目出发步行距离大约1公里左右。

学校是不固定的，因为每年教育划片都会略有改变，更何况项目大华铂金瑞府旁边有一块教育用地，所以项目交付以后对口哪个学校还真是个未知。

大华铂金瑞府东侧和北侧的两大规划一个让现有的对口学校可能发生改变，一个是长长的生态文化景观长廊规划带给居民更多的休闲娱乐空间，也许会悄然改变居民的生活习惯和生活品质。

价格和品质值不值，要看对比的对象

大华铂金瑞府三期的推盘规律是是从抚顺街向江边加推，临近抚顺街的9、10号楼约2万元/平，中间的7、8号楼约2.1万，到了5、6号楼的江景房价格为2.25万元/平，1年时间内两次提价，可见能够直接一线瞰江的定是最贵房源，越临江价格越高。目前剩余5、6号楼大户型是整个小区当中江景效果最好的楼栋房源。

虽然从近期的价格来看没有增长但是所售房源户型面积大，总价高。算下来315-380万左右的总价，而且通常买140平以上户型的是改善型购房者，二套房首付大约在150万以上，这个门槛可真不低。

大华铂金瑞府三期同武昌滨江楼盘对比，它比武昌的融侨天域、保利·江锦单价便宜，但是融侨天域有小户型，总价上大华铂金瑞府没多少优势，但它一线临江景致比保利·江锦要好不少。

大华铂金瑞府三期同青山楼盘对比，御江壹品青山印少量建面约101-153平米非毛坯房源在售，均价约21000元/平，其中含3000元/平米装修。虽然御江壹品青山印装修后比大华铂金瑞府毛坯价格还便宜，但许多人不太喜欢此项目的“装修眼光和装修水准”。

同一区域的中冶·39大街目前在售6号楼建面约120-149㎡非毛坯三房四房，均价24000元/㎡（含装修3500元/㎡）它也比大华铂金瑞府要便宜，它和御江壹品青山印一样对口的是吉林街小学，但是从销售情况，关注度来看还是没有大华铂金瑞府高。

大华的社区管理、品牌知名度比青山的很多项目好，而且在青山还有项目在建待售，保障系数比较高，即便抛开这些优势都不谈，单单只凭一线江景这点，青山楼盘能达到的就没几个。

和一江之隔价格约4.7万往上的武汉天地云廷、价格4.4万往上的伟鹏万科·御玺滨江，以及4.8万往上的绿城黄浦湾等豪宅相比大华铂金瑞府的价格只有一半不到，虽然区位上只一江之隔，现在是一桥之隔，未来是一隧（道）之隔，但是两个区位的发展定位不同，所以看看就好，对比没太大必要。

自从一线看江的武汉江山项目“自残式”跳楼大降价之后青山的江景房关注度也有了，性价比也有了，和隔壁的武昌区以及江对岸的二七滨江项目堆放一起，青山的滨江项目怎么看怎么顺眼（便宜），怎么看怎么都觉得超具性价比。

不过武汉的长江很长，往西滑一滑汉阳滨江和青山滨江价格相差不了多少，白沙洲滨江和青山滨江价格隔了个阳逻滨江项目（阳逻滨江不少项目价格大约6-8.5千）。

只要不超过自己的生活圈、工作圈、交际圈范围，完全可以把选房的范围拉大一点，就会发现市面上的项目环肥燕瘦各有千秋，城市交通越来越好，两点之间时间距离越来越短，到城心商圈的时间也会越来越少，所以买房的范围只会越来越大。

土著自住可考虑 投资绕行

青山的房子如果是“土著人”自住，完全没啥不妥，因为这里春天飞毛、秋天飞叶、风大有味、风小看烟的景色已是本地人能接受的日常，比红钢城活力更盛的青山滨江是宜居新区，所以该项目对于本地改善是不错的选择，它是个江景美，价格不贵的“大鸡腿”。

假若您并不在青山、徐东一带上班，这里的房子可能并不太适合自住或者投资，因为青山曾经的支柱型的产业逐渐退出历史舞台，而新兴的企业规模和效益大多比不上远城区那些大型产业园带来的经济增长和人口虹吸速度，所以投资者可能需要多想一想，或许它是个产品不错，规划不错，潜力未知的“小鸡肋”。

不过，若是单纯、美好的想收藏的窗外长江美景就另当别论，大华铂金瑞府窗外就是一江之隔的二七滨江商务区，未来建筑美观上来说应该算是整个长江主轴上排得上前列的靓丽的风景线，因此珍藏指数还挺高。