西海岸融创星光岛有升值潜力吗？(莱阳路8号)
西海岸的星光岛房子有升值潜力吗？我们的答案是没有。不仅没有莱阳路8号，这个地方站在投资房产的角度上，还是要格外的谨慎。
去年11月，我们曾经写过一篇关于星光岛的文章，这篇文章本来是批评一些楼市砖家风吹草动，听风是雨，对于海景房看不见海的边角料楼盘打折出售的做法视为“大降价”。
但是，无风不起浪，苍蝇也不盯无缝的蛋。为什么星光岛的某个楼座会大降价，为什么18年高位站岗的投资者会血本无归，甚至15年之前购买星光岛的投资者，放到现在依然收益甚微，我们也进行了一些分析。
全文见星光岛，群星璀璨还是群魔乱舞？
那么，为什么说星光岛的升值潜力有问题呢？我们认为，主要有下面几点：
第一：灵山湾作为“青岛下一个富人区”，修建大片大板楼的做法，是违背城市发展规律的。最终会落得富人、中产“两头空”。灵山湾这个地方，尤其是影都以东灵山卫段，地理风水是相当不错的。面朝大海，背靠小珠山，属于标准的“阳地”。灵山卫东南陆地上有炮台山，海上有鱼鸣嘴，西南陆地上有华山（朝阳山），但是海上——嗯，既然什么都没有，那就人工填个星光岛吧。
风水师一直说，灵山湾有这种格局，要么不开发，一片荒地，要是开发，那起点一定很高，会大量修建洋房别墅、低密建筑，即使高层也多以观海大平层、挑空复式、度假公寓为主。
说简单一点，这个地方是”青岛的下一个富人区”。
下一个富人区这句话，已经被引用无数遍了，这几年下来，有赞同的，有反驳的。
赞同还是反驳不重要，能引起争议必然言之有理，我咋不说蓝色硅谷、上合示范区、西客站、浮山后这四个地方是青岛下一个富人区呢？因为说了也没人信，这说法直接就自生自灭了。
但是问题在于——灵山湾是下一个富人区这话我确实说过，但是星光岛是下一个富人区——这话我可没说过。
问题在哪里？星光岛这地方，听起来比较有世外桃源岛主的感觉，放眼看珊瑚贝桥，美轮美奂，但是你从富人和中产两个维度看星光岛，会发现这个地方都显得不伦不类。
说富人区吧。富人买房，对房子的品质要求比较高。讲究前照后靠，闹中取静，风景秀丽，人与自然和谐共处。
坐山观海自然没问题，但是问题在于，海岸线上怎么盖楼，既能保证建筑和海岸线融为一体，也能最大限度地获得海景资源，房子的设计是有讲究的。不管是五四广场五月的风后面对应的两栋著名建筑，还是东海路上的银都花园、麦岛金岸、海悦名都、海信天悦，都是讲究前低后高，错落有致。
可以想象一下府新大厦存在的建筑美学意义，确实是设计中的经典。
回来看看西海岸、看灵山湾，也是如此。沿着滨海大道一路走过去，金沙滩青岛印象、金沙滩壹号、恒大金沙滩、灵山湾壹号、云龙港湾、建邦听海、天意华苑、御龙湾、诺沙湾、馨海国际城、海上罗兰……
你会发现，但凡把海景作为自己第一卖点的小区，除了莱阳路8号这样的个别纯墅项目以外，基本都是高低配。
换句话而言，把小区设计成高低配，是建筑对海岸线最起码的尊重和敬意。
但是星光岛的住宅是怎么盖的呢？上了岛你就发现，一片片高度几乎相等的大板楼，从前往后，一字排开。挤在中间的房子，确保你能吹到海风，闻到海腥，潮湿雾气一点都不少，就是看不到海景。
富人区？富人都讲究唯我独尊，推开窗户讲究面朝大海，而不是推开窗户风湿拄拐，他们会住在钢筋森林大板楼里面吗？
星光岛这个地方的房子品质让富豪们慷慨掏钱看来是没指望了。那中产总可以吧？不好意思，中产也不愿意。
中产阶级购房的时候最关心的是什么？老人看病、老婆上班、老大上学、老二入托……
中产阶级购房，对小区公园绿地、窗外景观这样的配套往往是不介意的或者没有那么介意。他们最关注的，是教育、医疗、通勤、购物……
这时候星光岛的问题又来了。
星光岛周围有好的公立中小学、著名的公立医院吗？大商场大超市有多少？这时候你会发现很尴尬。往东，开发区的珠江路小学、太行山小学；往西，胶南的二小六中啥的，都比灵山湾的初建不久，学生还没有经过中考高考实地检验的学校靠谱。
学区房，赌不得。
说到购物，我相信很多人会说融创茂，不过，如果住在星光岛的家里，用两条腿走过桥去滨海大道路对过的融创茂买点东西——天天走，保证走到你想吐，一来一回，买包泡面要走三里多的地呢。
富人看不上，中产不适合。西海岸又不缺楼盘，星光岛就这么尴尬了。
实际上，星光岛的去化模式，是开发商利用内陆地区居民对海景的向往和对青岛地理的不熟悉，看房大巴车拉着外地投资客，一车车、乌泱泱的外地人的前来购房投资的办法。
真正青岛土著、西海岸土著到星光岛投资买房的人，少之又少。沿着13号线买，那么多房子，品质更高，海景更好，有了地铁生活更方便，它不香吗？
第二、相比灵山湾区域其它楼盘，星光岛小区的实际入住率非常低，令人堪忧。刚才分析了一下，星光岛既不符合富人区定义，配套也并非中产阶级急需，这就招致了这就是星光岛真正的问题之所在：到底什么人适合买星光岛的房子？
购房铁律是：房价有升值潜力的区域，是外地人蜂拥而入，前来过来工作、生活的区域。
管你青岛土著、山东大汉、东北碴子、江西老表、还是被广东人天天下菜碟的胡建人，乃至金发碧眼的老外，英雄不计出处，只要愿意大批大批的来，那这个地方的楼市就一定有活力有前景，总比那些住着台东台西48平老破小还在刷地域歧视秀优越感的少数底层土著的回迁大院、老破小强。
为什么风水师非常坚持说“灵山湾是青岛下一个富人区”，就是因为灵山湾滨海大道沿线的大部分小区都有着坚实的入住率基础。
灵山湾周边的楼盘，交房三年的，到了晚上大都灯火通明，高峰时期上下楼梯大都需要等，小区里面外面都停满了车。到现场看看入住率，除了个把楼市砖家还在嘴硬说灵山湾房子没人住，需要拓荒以外，实际上大家都明白，灵山湾这几年的人口导入，还是很扎实的。
对于购房者而言，近期房价涨跌其实不重要，抓紧一点：有人就有未来，人越来越多的区域，楼市就一定有前景。
但是还有一条：房价危险的区域，是外地人蜂拥而入，买了一套房就继续回老家该干嘛干嘛的区域。
不好意思，星光岛不幸被这一条砸中。
下图就是星光岛一期某楼座到了晚上亮灯的情况，你认为入住率怎么样？
不管富人区还是穷人区，都先得有人来住。没人住，一堆人干等过了限售期限然后脱手卖的房子，能升值吗？
第三：从星光岛的定位和入住率来看，这个小区未来升值潜力几乎没有，购房者贸然入手甚至存在高位站岗的可能。对于西海岸沿海地段、尤其是灵山湾，风水师的态度是强烈看好的。坐山观海、风水上佳，两条地铁贯穿其中，生活便利。购买灵山湾滨海大道沿线的业主，以灵山卫土著改善、青岛主城外溢养老人群（多套房主）、看中山海景观的高净值富豪客户、西海岸开发区工作的工厂高管、高校学者教授等中高层人士为主。大部分是为了实际居住，入住率非常有保证。
但是星光岛呢？一排排的大高楼，打着投资的噱头，客群大部分都是外地人。
外地人坐着免费的看房大巴车，上了岛买一套房然后回老家继续生活，搁置、闲置等待未来出手赚钱的居多，最好的无非是托管出去做民宿。
所以，尽管5年前卖一手房的时候星光岛的价格和滨海大道沿线楼盘的价格差不多甚至更贵，但是5年后的今天，由于入住率的不同，星光岛和灵山湾滨海大道沿线的一系列楼盘，价格已经拉开了巨大的差距。
灵山湾滨海大道沿线楼盘，目前二手房标价大多在2万元/平方米上下，实际成交价格基本在1.6万元/平方米以上。
再看看星光岛，二手房挂牌价格1.4万，实际成交价格，甚至有个别人报出了1.1-1.2万元的均价，这基本等于5年前售价了，意味着这一波青岛楼市起伏，投资星光岛的人有可能零获利，有点惨，更别说2018年高位站岗的人群了……
越是这种打着投资升值为目的的楼盘，越是没法升值。
355套在售房源，你买得过来吗？这么多套房子，如果你急于脱手，怎么办？降价……
所以，你还认为星光岛有升值潜力吗？至少我不这么认为。
当然，我所写的，不能覆盖所有人的心声。更不能符合所有人的需求。如果看了这么多，还坚定的认为星光岛适合你，从小在你的内心就有一个岛主的情怀需要满足的话，那确实没问题了，大胆的出手吧！
