详解二手房买卖最常见纠纷(二手房注意事项有哪些技巧)

买房是大事，交易需谨慎

二手房交易流程长、手续繁琐

稍不留神就会踩坑、被骗

在二手房交易过程中

需要注意哪些事项

哪些问题会导致交易纠纷

如何尽量避免房产交易风险

为了推动行业健康有序发展，切实保障消费者的合法权益，《中国消费者报》于7月21日发起了“二手房签约交易安全”网络问卷调查，力求让消费者能全面了解二手房交易风险，提高风险防范意识，在买卖二手房时能更高效、更放心。

本次调查共收回10913份有效问卷，调查显示：

• 遭遇过二手房交易纠纷的受访者高达69.9%；

• 在二手房交易纠纷中，交易资金支付、共有权人是否同意、政策相关问题为最常见的三大原因，占比分别为63.02%、59.01%、41.9%；

• 有45.65%的受访者对合同签署环节极为重视，认为做好这一步就可以规避掉主要的交易风险。

近七成受访者曾遇二手房交易风险

超三成遭金钱损失

安居乐业是人们对美好生活的向往，房子不仅关乎金钱、资产，还关乎着一家人的幸福未来。

2016年至2020年，全国范围内住房消费类相关投诉数量呈波浪式上升的趋势。从全国消协组织受理的投诉数据来看，住房类消费投诉从2016年的3.79万件上升至2020年的5.55万件，2020年的投诉量较2019年增加15.5%。

二手房交易高风险的市场现状在本次调查中得到了印证。调查显示，在10913名受访者中，69.9%的消费者曾经遭遇过二手房交易纠纷。

本次调查将常见的二手房交易风险总结归纳为权属问题、资金支付问题、共有权人问题、政策资质问题、物业交割问题等五大类。

调查显示，在这五大类常见的风险中：

• “交易资金支付问题”为消费者最常遇到的纠纷，占比高达63.03%；
• 其次为“共有权人签约问题，如夫妻双方共有房屋产权，一方不同意出售”，占比为59.01%；
• 排名第三的为“政策资质问题，如不满足购房资质、贷款未批、房屋是政策房无法出售等”，占比为41.9%；
• 紧随其后的为“房屋权属问题，如房屋被查封、抵押等”，占比为41.72%；
• 最后为“物业交割问题，如物业费、水电费欠缴等”，占比为12.59%。

你遇到的纠纷是由哪些问题导致的？

二手房交易纠纷一旦发生，会给消费者带来无尽的困扰。针对“二手房交易纠纷给你造成怎样的影响”这一问题：

• 有63.2%的受访者表示“房子没有交易成功”，占比最高；
• 有59.58%的受访者表示“浪费时间和精力”，排名第二；
• 有43.74%的受访者表示“严重影响正常生活”，排名第三；
• 造成“资金损失”的也占比较高，达到35.26%；
• 选择“没有影响”的受访者仅为0.69%。

这些纠纷给你造成怎样的影响？

超七成受访者基本不了解交易风险

风险信息多由经纪人告知

相比较新房，二手房交易流程复杂、涉及相关部门众多，全国平均办理周期长达60天，隐藏若干风险点。

比如，在二手房交易中，你或许听说过租客冒充房主卖房，交易被判无效的。但是，你听说过明明和真正的产权人签了合同，购房合同还被法院判为无效的吗？

这是为什么呢？原来卖方不是该房屋的唯一产权人，该房屋为夫妻共有，在房屋交易中一旦其他共有权人表示“不知情、不同意”，购房合同就可能会被判无效。实际上，在二手房交易中经常会出现卖方以“共有权人不同意”为由而违约，最终导致交易失败。

本次调查显示，超五成消费者对二手房交易风险认知度偏低。在权属问题、资金支付问题、共有权人问题、政策资质问题、物业交割问题等五大类风险中，表示“了解1至2项”的受访者占比最高，为43.9%；还有10%的受访者明确表示“都不了解”。这意味着，对二手房交易风险认知度偏低的受访者比例高达53.9%。

在二手房交易主要风险中，你了解哪些？

消费者从何处得知二手房交易风险？调查显示：

• 房产经纪人成为受访者获取风险信息的最主要的渠道，占比为74.71%；
• 其次为互联网，占比为52.27%；
• 从朋友处得知的比例也不低，占比为49.13%。

这说明在实际生活中，房产经纪人已经越来越被购买二手房的消费者认可，一方面，面对市场上纷繁芜杂的房源，房产经纪人能基于其所掌握的供需信息帮助匹配买卖双方；另一方面，房产经纪人具有房地产领域的专业知识，可以在交易过程中提供有关房产、交易等事项的专业建议。

超四成受访者认为签好合同可以规避风险

超九成愿意选择专业人士协助签约

经过多年的迅猛发展，房地产市场总体来说已经较为成熟，消费教育工作也较为到位。本次调查显示，购买二手房涉及到的各个环节，比如选房看房、房屋核验、签署合同、网签备案、房屋估值、贷款面签、首付款资金存管、缴税、领取产权证、首付款存管转付、抵押登记、银行放贷、产权过户、物业交割等流程，有88.1%的受访者表示“清楚”，表示“不清楚”的受访者为11.9%。

那么，在二手房交易中，做好哪个环节可以规避掉主要风险呢？针对这一关键问题：

• “合同签署环节”被受访者最为看重，占比达45.65%；
• 其次为“贷款环节”，占比25.82%；
• 再次为“选房看房环节”，占比15.85%；
• 选择“过户环节”的受访者占比为10.82%；
• 选择“物业交割”环节的受访者为1.86%

如果把二手房屋交易比做盖房子，那么合同签署就相当于“打地基”，只有地基打结实了，房子质量才能让人放心。

虽然二手房交易中的很多风险是在贷款、过户、物业交割等环节才暴露出来，但其在签约环节就已经埋下伏笔。在二手房交易中，大部分风险如购房资质风险、共有权人签署风险、资金风险，都可以在合同签署环节通过资质审核、合同约定、第三方资金存管等进行规避。

本次调查发现，当前二手房签约环节主要在中介门店、由经纪人协助完成。由于经纪人服务能力参差不齐，整个签约流程缺乏统一的标准和规范，消费者往往难以全面知晓房产交易风险,无法最大程度给予规避。因此，无论是消费者还是中介公司、经纪人，都亟需安全合规的标准化签约流程去破解行业难题，确保二手房交易的安全性。

如何为消费者提供标准化签约服务，让二手房交易更安全、更便捷，是业内一直在思索的一道难题。本次调查显示，针对“如果在二手房交易过程中，有专业场地、专业人士协助签约，你会选择吗”这一问题，明确表示愿意的受访者比例高达96.66%。

降低二手房交易风险需全社会共同努力

二手房市场的规范与发展离不开社会各界的共同努力，对此，受访者们也给出了他们的建议。针对“降低房产交易风险需要从哪方面着手”的问题，71.72%的受访者认为“有关部门完善相关法律法规”最重要，占比最高；其次为“加强宣传，提升消费者自我保护意识”，占比为67.45%；第三为“监管部门加强监管，加大处罚力度”，占比为52.48%；另外，还有34.95%的受访者认为“中介公司加强内部管理，严格审查”。

相比往年，随着房地产市场调控进入深水区，调控政策的力度和密度都在明显增加，2021年截至目前，全国各地楼市累计调控超过320次，其中中央各部门出台的调控政策高达46次。

7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合下发《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。八部门将以问题为导向，依法重点整治房地产开发、房屋买卖、二手房虚假广告、信贷挪用、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

尤其是在二手房市场乱象整治方面，各地政府均有所加强，对虚假房源、违规炒作、哄抬房价等行为进行了有针对性的打击。

消费提示

“十四五”规划提出，要统筹发展和安全，加快建设现代化经济体系，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

发展离不开消费，消费促进发展。二手房市场经过多年发展在政策法规、行业监管、企业自律、消费教育等方面已经有了长足进步，但行业乱象、痛点依然存在，消费体验仍有优化、提升的空间。

为了促进二手房市场健康、可持续发展，切实维护消费者的合法权益，除了相关部门加强监管、完善法律法规、企业加强自律外，《中国消费者报》建议购买二手房的消费者：

1. 要选择口碑好、有资质的中介机构。在签合同前，要查看中介机构的营业执照、备案证明，尽量选择持有房地产经纪专业人员职业资格证书的经纪人员提供服务，此外，还要看该公司是否具有不良记录。

2. 做好合同签署环节。虽然二手房交易中的很多风险是在贷款、过户、物业交割等环节才暴露出来，但在签约环节就已经埋下伏笔，大部分风险都可以在合同签署环节进行规避。

3. 签二手房买卖合同前应弄清房屋的产权关系，产权关系直接涉及交易的成功与否和当事人的利益。据相关统计数据显示，近年来的二手房买卖纠纷中有49%的比例是因为不小心买到了抵押房、查封房。将已经被查封的房子，或已经抵押的房子对外出售，不明真相的买家付钱后，会发现房屋无法过户，如果遇到背负巨债的卖家，则很可能会“房财两空”。因此消费者在购房前应要求中介公司提供房屋产权资料，核实房主的房产证、身份证等，避免听信口头说明和承诺。

4. 要注意防范共有产权人签约风险，这是很多购房者可能会忽略的一个细节。若房产为夫妻双方共同所有，需卖房配偶签署《同意出售证明》。否则，即使签了合同，也有可能被认定为无效而导致无法履行合同。

5. 买方要在签订合同前明确自身是否具备当地的购房资格，申请贷款购房时能否满足银行的条件，了解有无相关购房限制，千万不要万事俱备只欠“资质”。

6. 二手房交易涉及大量资金，要特别注意支付风险，建议一定要向经纪人说明需要选择资金存管，给自己的钱上足“保险”。即使是自行成交，没有经纪机构提供服务，也要尽量与卖家协商进行交易资金监管或托管，或者在办理不动产转移登记的同时支付房款。

7. 房屋交付与物业交割是二手房交易的重要环节，主要涉及移交钥匙、房屋附属设施设备，以及水、电、供暖等费用交割。交接时，要根据房屋实际情况结算相关费用，还要注意留存足额的物业交割保证金。如果交易房屋存在租约，应当在合同中明确处置方式，并约定房屋交付时间，如果租户仍在租期内，卖方需要提前通知租户并要求租户提供《承租人放弃优先购买权声明》。

8. 若在签约过程中做到明确房屋产权关系、确认共有产权人、核查购房资质、做第三方资金存管、留足物业保证金等五个举措，便能规避房产交易中心最主要风险点。然而，当前的实际情况是二手房签约环节主要在门店完成，整个流程缺乏统一标准和规范，经纪人服务水平参差不齐，五大举措难以保障全部落实。为最大程度规避风险，保障交易安全合规，消费者可选择专业签约机构协助签约。

另外，消费者是新时代消费趋势的推动者，也是新时代消费风尚的践行者。新时代需要有意识、有能力、有责任的新型消费者。消费者要有维权意识、监督意识。合法权益受到侵害时，要勇于依法维权，不做沉默者、不做“受气包”；在关注个人权益的同时，也要关注消费者整体利益，通过投诉、举报，积极行使监督权、建议权，督促经营者守法经营，以点滴行动促进消费环境改善。

公众号：kemaochuangye（长按复制）