先息后本的房贷到底划不划算(先息后本贷款坑人)

最近，楼市的信贷口子是越放越松了，连高傲的一线城市都加入了战局——

北京的老年人买房，竟然可以贷款了，首付最低只要35%；

上海放松了二手房评估价，变相增加了贷款额度。

既然北京上海都松绑了，广州和深圳的信贷放松还会远吗？

前几天，还真就有媒体说，广州有银行推出了一项房贷的创新政策——

先息后本，30年还清。

这种操作，我还是第一次在房贷中听说。

看上去，不是变相把房贷暗戳戳置换成经营贷了吗？靠不靠谱啊？

于是，我去扒了一下。

好几个按揭中介都确认说，目前广州确实有银行在执行这种房贷业务。

而且，是正规的中资股份制银行。

贷款面向的对象是做二手房按揭的客户，具体的申请条件嘛，大致与普通房贷相同：

首付款来源是自有资金，收入流水符合月供金额两倍以上。

具体还款方式是怎样的呢？

简单说来就是“每月归还利息，年末归还一部分本金”——

如果贷款期限是30年，那么，前10年每年年末还1%本金，中间10年每年年末还4%本金，最后10年每年年末还5%的本金。

这……真是越来越像经营贷了。

作为加杠杆的利器，经营贷曾经以利率低、可先息后本等两大优势，成为无数投资客的“心头好”。

只是限于经营贷需要有在业公司，成本比较高，且期限较短，一般只有3—5年，未来还要冒中途无法续贷的风险，所以无法大规模被普通购房者使用。

但是，这种全新的房贷产品，既兼具了普通房贷超长期限的优点，又占到了企业经营贷先息后本的“甜头”，还不需要承担成立公司的额外花销。

就，看上去好像是个“捡漏”的。

但我们真正做了一轮精算之后发现——

emmm，这个贷款方式，似乎，没有想象中划算。

以贷款金额200万元，30年期，贷款利率4.65%为例。

等额本息的还款方式，每个月需要还10312元，而先息后本，第一个月只要还7750元，便宜了大概四分之一。

但是，年底要还一笔2万元的本金。

以10年计，我们算了一下，第一个10年如果是用普通等额本息还款，一共需要归还：

84.7万（利息）+39万（本金）=123.7万

而先息后本的方式需要还：

88.8万（利息）+20万（本金）=108.8万

两者的差值，是14.9万元。

也就是说，每年可以少还将近1.5万元，大概是可以省出……一年的车位费？

但是，到了第11年，先息后本式的还款包袱就陡然增加了——

这一年每个月的利息是降到了6975元，但是年底需要一次性还8万元，算下来每个月的还款压力大概是1.3万元，比等额本息的还款数还要多30%。

到了第21年，先息后本的还款压力又再度减轻了。

虽然每年年底需要还10万本金，相当于每个月至少要还8333元，但因为本金所剩无几，每个月要还的利息就，越来越不值一提了。

我仔细看了一下，大概从第26年开始，先息后本每年需要还的钱，终于比等额本息要少了……

也就是说，对于购房者来说，30年先息后本的方式，相对划算的是前10年，而还款压力最大的是第11年到第26年。

如果整体算起来，还满30年，先息后本要比等额本息多还11万。

也就是说，假如你想选择先息后本，最划算的方式是在前10年提前还款。

这里插播一句，据按揭中介反馈，如果还款时间满1年，提前还款不需要罚息。

所以，相对来说，这种还款方式比较适合短炒的投资客，和10年内想置换的购房者。