房子抵押贷款怎么贷(房屋抵押能贷多少钱)

抛开其它因素不谈，只考虑抵押房产的情况下，用一套市值150万的房子做抵押，最高可以贷多少钱？

贷款问题解析：

呃，抛开其它因素不谈，其实在贷款业务实际操作过程中是不成立的。

这是因为影响房产抵押实际贷款额度的是房产评估值，而不是房屋的市值。

房产评估值，是由贷款机构指定的评估公司对预抵押房产进行多个维度评估之后给出的参考价值额度。

贷款机构不同，指定的评估公司就不一定相同。甚至同一家贷款机构指定的两家评估公司给出的金额数值也不同。更不要说，同一套房产在不同银行申请房产抵押贷款给出的不同额度了。

而影响房产评估值的因素就更多了，比如市场行情、政策、位置、房龄、面积、朝向、楼层、装修等等。

所以，我们贷款从业者快速估算房产抵押贷款额度，或者说估算房产评估值的额度，也仅仅能够估算出一个大致上的范围。

虽然能够保证最终贷款额度不会超出这个范围，但终究是范围，仅供题主进行参考吧。

以北京为例，在以往，房地产市场还算正常的时候，贷款从业者一般有两种方法来推算房产评估值。

第一种：

房产评估值 ≈ 房产市值 ×（0.85~0.95）；

（0.85~0.95）是一个数值区间，可以认为是评估系数。

这个系数跟随房屋其它因素变化，比如房屋位置越是偏远，这个系数就越小；同理，房龄越高，这个系数也随之减小。

如果按照这个公式推算，那么150万元市值的房屋，最终评估值可能在127.5万元到142.5万元之间。

第二种：

房产评估值 ≈ 平均快出值 = 平均快出单价值 × 房屋面积

平均快出单价值，一般参照房屋所在小区或周边小区一个月以内多套二手房快速销售单价的平均值。

这玩意儿不好界定，因为是“快出”，所以大部分正常销售甚至长期挂单的房产价格就没有了参考的价值。

还是以北京为例，我们贷款从业者大多直接参考链家官网的相关数据进行计算。可如果在三四线城市，周边房屋一个月或两个月都没有出售数据，就很难找到参照数据去估算了。

注意：

以上两种估算房产评估值的方式，并不能在所有情况下都奏效。

比如，有些贷款机构为了吸引客户增加贷款产品卖点，会授意评估公司给出较高的评估值，甚至有时候会出现评估值高于市值的情况。

总结：

根据上面两种估算方式，我们得到了房产评估值的区间，我们再根据贷款机构的抵押率进行计算就可以再得到实际贷款额度的区间值。

为了方便大家理解，我限定一下条件。

举例：一套普通商品房的市价为150万元，贷款机构认定抵押率为70%，请问使用此房产申请抵押贷款，大概能贷多少钱？（普通住宅抵押率一般为70%，其它类型房产可能出现降成。）

我们套用一下上面的计算公式，就可以得到一个实际贷款额度区间为（127.5~142.5万元）×70%，89.25万元到99.75万元之间。

再次注意：

即使抛开贷款申请人自身因素，不考虑市场行情和房产本身条件限制，这个区间值依旧不太准确。

大家也看到了上文估算的方式都是以北京市场为例，那么如果以其它二线城市为例呢？

那么自定义评估系数区间（0.85~0.95）至少得下调至（0.8~0.9）。

所以，如果非得进行准确估算，建议题主直接咨询当地贷款机构客户经理，或者当地其它资深从业者。