为什么不建议你买公寓(公寓为什么不能买)

最近，住宅市场因各项政策限制而大幅度降温，公寓产品热销也让公寓这个话题再度成为焦点，但公寓到底能不能买，一直是个有争议的话题。

在此前住宅上涨的惯性逻辑下，公寓常被一很多人认为投资属性不如住宅。主要是因为公寓大多与户籍、学校不挂钩，确实不是必需品。

但公寓真的都不能买吗？

房哥认为存在就有合理性，而且公寓除了分区域分地段，还有平层和复式之差，如何正确购买和明确购买的目的才最重要，我们不妨先来看一些数据。

据业内某机构的统计，2021上半年，杭州酒店式公寓共成交套数同比涨幅达13%，成交均价还突破3万，为近5年上半年成交均价的最高值；上海市上半年酒店式公寓成交量已远超去年全年。

中原地产统计数据显示，2021上半年深圳公寓成交面积43.7万㎡，同比上升89.96%，公寓成交均价为65653元/㎡，较去年上涨3.64%。

根据房产机构的数据报告，今年上半年深圳一手豪宅市场成交中公寓项目是主力，前两名的公寓占比超8成。据说客户都是世界500强或上市公司高管、地产商、高科技巨子、企业主等，甚至有人一次入手多套。

从上面几组真实的市场数据可以看到，去年开始买公寓的人越来越多。尤其在作为全国楼市风向标的深圳，公寓已成为豪客和普通购房者均认可的资金避风港，价格也是水涨船高。

对很多人来说，公寓的确不是首选。但一直不被看好的公寓产品，为什么近两年一些城市选择的人却增多了？

随着楼市调控常态化和高启的房价，大量购买力萎缩、总价承受能力降低，住宅一手越来越难买，二手也越来越难卖，不少人将目光转向了不限购不限贷的公寓作为投资产品来做资产配置和抗通胀，尤其一二线城市重视居住品质的人群，把目光投向了城市核心区的公寓，其价值开始凸显。

房住不炒的背景下，住宅暴涨难再有，随之而来的将多是横盘期，收益空间大幅缩减，市场呈上升趋势的公寓反而具有一定投资潜力。

因为公寓的功能性和灵活性是住宅所不能及的，其实买公寓无非3种用途：自住、自用办公、收租。对于投资客来讲当然考虑的是收租，因为好地段的公寓租金相当可观，看回十年前和十年后的公寓租金，涨幅基本去到一倍，而住宅租金却变化不大。近年来，科技改变生活，各种线上APP的兴起，也造就了很多有经营头脑的投资客将公寓装成各种主题风格的酒店式公寓进行日租收益，尤其复式公寓更受欢迎，收益是长租的几倍之高，这大概也是公寓重新走俏的一个因素之一吧。

当然，目前公寓市场确实存在不少滞销、降价现象，但如今的楼市下很多住宅其实也面临同样的问题。而且多了解一些信息就会发现，那些让人不敢沾的公寓几乎都是地段不佳的产品，因为一般位置较偏的公寓才需靠价格引流去货，而好地段的公寓价格一直较稳且受中产及商务人士的追捧。

其实，公寓也有不少值得一提的优势。

1、不限购不限贷、小面积、低总价，高使用率，上车门槛低又不占购房名额。已是新一代年轻人过渡型居住的首选，也是不少单身人士容易获得的婚前财产。当下追求独立时尚的年轻人都喜欢有自己的一片小资天地，自媒体高度发达的今天，公寓的属性又可以作为自主创业的空间，集居住和工作合二为一的优势，已让公寓产品在这个特殊的时代悄然兴起，这部分年轻人在楼市也已渐渐拥有话语权。

2、好地段的公寓周边通常配套完善、有CBD坐镇，稳定的租客群体能以租养贷。就中山黄金地段的loft公寓而言，一般的租金单价是住宅的约3倍，仅需约住宅1/3的总价就可享同等租金收益，如果打造成主题酒店式公寓进行线上日租，收益更可观。

3、现金奶牛式产品，收益稳中有增，是不少中小投资者的最爱，而且按规定商业拆迁补偿按照1：3补偿拆迁赔付，是普通住宅的3倍，因拆迁时间短换房也优先，更能有效抵抗通货膨胀。

4、功能灵活的全能性资产，宜商宜住宜办公。尤其是LOFT公寓，买一得二，百变用途是小微企业的理想空间，而且企业买公寓可全额抵扣增值税，折旧也能抵扣所得税。

5、稀缺性！自2017年的类住宅封杀令起，一些公寓已从源头断供。根据2020年中山最新报建要求，一般情况下分证不得低于300㎡，层高不超4.5米，小面积复式公寓变得更加稀缺具备投资价值。

虽然有优势，但不是所有公寓都值得投资，那么，如何辨别和选择好公寓呢？

无论自住还是投资，区域和地段都很重要，这一点来讲比住宅更讲究。住宅偏远点，不考虑时间交通成本的话自住还是可行的，而公寓，如果买来自住，考虑周边配套醇熟度往往高于住宅，如果买来投资，那么地段好租金高的考虑因素会更直接。

因此，好的区域和地段是决定公寓核心价值的关键因素。所以，买公寓一定要选择真正的好区域好地段入手，尤其是核心地段的小户型复式公寓。

总结来看，好公寓主要有3大关键因素：核心地段、头部配套、优质产品。如果还占据城市不可复制的资源则更佳。