以后房价真的会越来越便宜吗(以后房价会跌还是会涨)

天天说房子,其实就想弄清两个问题。

1.现在的房价高不高?

根据统计部门发布的1-10月份数据计算得知,新建商品房均价为1.02万元/平米。这是一个啥水平呢?相比1-3月份的1.06万元/平米,下降了400元/平米,现在买的话,100万的房子就少了4万的支出成本。不过,相对于历史,仍旧处于高位。

2.现在买房会不会吃亏?

其实,这就关系到未来房价会不会涨的问题。对于购房者而言,现在不少开发商都在打折促销,现在买进去,虽然比以前节省了钱,但房子这玩意又不是一天两天的事,万一后面再继续降价,对投资者而言是站岗,对刚需来说,可能一年又白忙活了。说白了,就是担心买了怕跌,不买怕涨。

其实,回答这两个问题不难,但要防止以过去的思维来评判未来房价的走势,因为未来一些影响房价关键走向的因子已经发生了变化,只有我们找出这些变化因子进行分析,才能得出一个相对靠谱的预判。要判断未来房价趋势,关键要从“4组”数据着手:

第一,经济对房地产依存度。

在2019年之前的二十年时间里,估计没有多少人会觉得国家会摆脱房地产来发展经济,主要是房地产对GDP的直接贡献基本都维持在5%以上,如果把房地产关联的大几十个行业算在一起,对经济的增长贡献更是达到了20%以上。

但时过境迁,在2019年中的时候,国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是这样提的,也是这样做的。大家很明显的能感觉到,这两年的楼市调控大体原则没有任何放松,所谓的“救市”也仅仅是维持市场稳定,并没有要拉一把送一程的意思。为什么这么做?

很直接的原因就是经济发展要摆脱对房地产的依赖,当然不仅仅是主观的扭转,还在于有这个“底气”,那就是其他产业的发展替代,比如实体制造业、高科技、互联网和服务业等等,包括国内循环的提出。我们目前房地产对经济近20%的贡献率,相比美国在今年第一季度,房地产及其关联行业对经济的贡献占比为12.7%,可见,我们还有一定压缩空间。不可否认,未来房地产还将是一个重要的产业,毕竟居住的需求一直会存在嘛,但依存度会进一步降低。

第二,房地产税对财政的代替程度。

俗话说,任何一种税收的开征和结束都需要缘由,一种旧事物的退出,必然要有一种新事物能具备取而代之的能力。像在2000年以后,土地出让收入越来越多,有足够的底气替代了占据财政半边天的农业税。说白了,财政支出是必须的,要降低土地财政的依赖度,就必须要房地产税承担重任,能行吗?

我们没有经验,可先看看一些发达经济体的成熟做法,大部分的研究都少不了以美国为例,根据莱瑞施罗德在《房地产税在美国地方政府中的财政作用》一文中提到数据显示,在县、市等所有行政单位中,房地产各种税收占比介于51.73%-92.21%,其中,单就房地产税而言,在这个比例上打个对折,也就是说在25.86%-46.10%之间。这个替代水平到底如何?可以看两个数据:

1.以2019年为例,我国土地出让收入为8.4万亿元,而财政收入(包括一般性公共预算收入+政府性基金收入)为27.6万亿元,占比为30.4%,在上述替代数据之内。从这个角度看,如果按照美国1%-3%房地产税征收税率的话,房地产税是能够替代土地出让收入的。

2.我国经济学家任泽平团队对2017年土地出让金做过一个测算认为,未来房地产税的上限可达7.2万亿元,占地方财政的47%,超过了土地财政收入比例。不过,报告也提到,当房地产税开征以后,对土地收入预期下降,说白了,土地卖不了那么多钱了,想要按现在的土地收入水平去评估替代率也不合适,从这个角度而言,房地产税又不能完全替代土地财政。

第三,城市化所达到的水平。

根据“7普”的最新数据显示,2020年我国城市化率已经来到了64%关口,这是很多研究机构把城市化率数据停留在60%所不曾想到的,超出预期了。这意味着什么?

同样以美国为例,数据能查到可对比的情况下,美国1945年的城市化率为58.5%,然后通过25年时间,城市化率达到73.6%,然后再用30年时间,到2000年时,美国城市化率达到82%。可以看到,当城市化速度从60%上升到70%已明显放缓,25年才增加15.1个百分点,每年只有0.6%。而70%到80%就更慢了,8.4个百分点用了30年,每年只有0.28%的速度。

给我们的启示是,目前我们64%的城市化率已经进入明显放缓阶段,虽然我们发展比老美快些,但综合这个速度,大概在2025年左右达到70%,到80%起码也要在2035年以后了,时间跨度非常之长。如此,房地产事实上已经失去了高速增长阶段。

当然,对房地产而言,也不尽是坏消息。比如在后续城市化过程中,还有两个需求对住房市场形成一定支撑,1.改善需求,虽然我们的人均居住面积达到了40平米,但有超过25%的小产权房,以及无法统计的老旧房;2.家庭户均人数虽然一直在下降,但目前仍然接近3人/户,相比发达体普遍2.5人左右的水平,我们还有近20%的空间,这里面还包括随着经济收入提高,老人和年轻人的独居趋势,家庭小型化意味着对住房需求量会增加。

第四,M2增速。

这一个因子非常特别,它是独立于住房需求之外的因素,也就是说与人口,与住房存量关系不太大,用后者这些因素分析房价趋势都会失灵。说到底,房子也是一种商品,新盖的房子,必须以当时的物价水平来衡量,否则就没有开发商愿意建。所以,像美国这样的发达国家,即便房地产税征收了这么多年,房价仍旧处于上涨过程中,其主要原因就是隔几年会大“放水”一次。

数据显示,我们房价连续一二十年“涨多跌少”,跟M2货币供应持续增长较快有重要关联,在过去二十多年里,在2017年之前都是双位数的增长。根据经济专家黄奇凡的分析认为,未来十几年,M2的增速显然不会像过去那么快增长,大概是经济增速+物价指数。举个例子,假如GDP增速5%,物价指数2%,M2增速就是7%,虽然比现在低,但仍旧保持了一定增速。

其实不难理解,正因为经济增速与M2增速高度的一致性,当经济发展压力越来越大时,越需要保持一定的货币宽松性,所以,未来10年,经济增速继续趋缓,M2也会降速,但不能降得太快,保持一定速度才有利于经济发展。

新趋势下,未来10年房价还会不会上涨?通过以上“4组”数据分析,答案明显了,该懂。

不难得出一个结论,整体上,在新趋势下,房价还会稳中有涨,但不是全面涨,会出现“两个分化”,但到2030年-2035年以后,主要就要看M2这一关键因素了,具体而言,可以从这4个方面理解:

第一,产业的发展需要一个过程,部分替代房地产也不可能一蹴而就,需要时间。5年,10年,谁也说不清楚,方向确定了,只是时间问题。当然,从发达体看,房地产一直仍旧在经济中占有一定比重,我们只是多了一些而已,需要慢慢调整,这样形成的结果是,房地产在一定时间还只能保持稳定。所以,房地产在未来几年失速不会太快,但在2025年以后,占比幅度可能有一个明显调整,这是大方向。

第二,房地产税替代也需要时间,目前我们有5年的试点计划,然后才有可能推开,所以,当房地产税真的全面推开,起码也是6-7年以后的事了。而且在初期,从专家一致的观点看,大概率不会有多高的税率,更多影响还是心理层面的。其实,不用等到房地产税全面推开,这几年一些房子多的人应已在陆续处理了,真正开征以后,市场反而不会有多大异动,这也符合开征的初衷。

第三,“两个分化”。即改善和刚需分化,城市与城市之间的分化。如何理解呢?

一方面,正如前面分析,城市化速度在未来10年将明显趋缓,进城的新刚需越来越少,住房市场的需求主要是改善。这样一来,地段好的品质房需求受追捧,而房龄老的非品质房将越来越受人嫌弃,现在同地段能达次新品质房2/3价格,未来可能一半价格都不到。收入增加,谁不想住得好一点呢。

另一方面,有一种说法是“以后一二线城市房价还会继续上涨,三四线城市房价将逐步下降”,这种说法,看起来有理,也深得网友们赞同,不过,仍旧有些瑕疵,或者说不准确。原因在于,后续城市化将是以大城市群和都市圈为主要方向,那么在这个群里和圈里的城市,既有一二线,也有三四线,他们享受的很多资源都比较一致,凭什么核心城市涨,其他城市反其道而行之呢?实际上,从过往的经验看,无论一二线城市的产业外溢、交通通达,还是经济资源共享,房价始终存在一个比值,举个例子,假如上海房价5万,太仓1.5万,是各方面因素综合的结果,当上海房价10万了,太仓有什么理由不是3万呢?

当然,对于处在非大都市圈和城市群的三四线城市,全国有近80个收缩型城市都属于这类城市,即便在过去十多年的楼市黄金期,大多数都在原地踏步,甚至下跌,基本上没啥资产保值价值了,随着城市群和都市圈虹吸发展,这类城市还会越来越多。

第四,货币因素是一个无法回避的话题。前面分析了长期趋势应该是增速趋缓,但谁也无法预料经济发展过程中的突发因素,比如去年我们的M2就增长了10.1%,而老美比我们增加更多了。这个因素不受需求、人口、土地、财政等因素的影响,当所有物价都在上涨时,房价没有理由不涨。根据墨菲定律,未来什么情况都有可能出现,这可能是未来某个时候房价突然窜一窜最不确定的因素,特别是城市化达到75-80%以后,其他影响房价的因子,包括房地产税等因子也得退居幕后,主要还看货币。


发布于 2022-04-01 18:16:43
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