1、商务公寓,也是最纯正的公寓,一般产权年限分为40年,50年,70年,2014年之后的商务公寓大部分都通燃气,带阳台,部分可以做到民水民电。大部分的可以落户。罗湖,福田南山的商务公寓可以积分入学,分数嘛按照小产权(或者农民房)住宅来计,基础60分,在上述区域学区宽松的前提下,上学基本没有问题,当然名校除外。还有不限购贷,贷款不影响住宅贷款,简单的理解为有商务公寓的贷款,再去做住宅的首套贷款,还是按照首贷离开执行,商务公寓5年限售,以房产证出证日期计算的5年内是不允许出售的,关于大家最关心的之后出售税费高,这个不是一定的,要根据出售当时的国土局评估价来定,不是按照市场价来定税费,假设5年之后国土局没有上调指导价格,交易是没有税费的,假如有差额呢,那税费是多少呢,这个后续我在专门写一篇详细的税费计算。
2、商办公寓,这种类型的公寓也分为40年,50年,70年,产权用途是商业办公,所以叫商办公寓,基本上都是商水商电了,极少数的带阳台(内阳台)和通燃气,这种是SZ特殊的产物,ZF没有禁止,也没有明令允许。个人观点,俗话说法不责Z嘛。到后面估计会成为历史遗留问题,心里顾忌太多的当慎之又慎。举个例子,当年比较火爆的龙光某钻就是商办公寓。商办公寓也是不限购,不限贷,而且还不限售,随时都可以卖,税费在没有差额的情况也是没有的,有差额的情况下比商务公寓略高,具体见税费篇,商办公寓是不能够落户和积分入学的。
3、产业研发配套宿舍公寓,名字比较长,可能很多人没听过,但是市面上不少,这种公寓产权用途是厂房,属于厂房的配套宿舍,也就是产业研发(M0)用地,只能以公司名义购买,可以做贷款,和上述两种公寓一样,大致付5成贷款5成,购买的时候需要先注册公司,产权年限也是40年,50年,及少有70年的,结构和商务公寓差不多,大部分都带阳台,通燃气,部分可以民水民电,不能积分上学和落户。这种类型的公寓有个弊端,每一年都要交税,叫企业房产持有税,目前税费计算方法是房产登记价*0.42%,部分的公寓前3年免交,税率现在是优惠期,优惠到什么时候不确定,2年前是8.4%,有缺点就有优点,优点是房产出售的时候没有税费,只要做股转就可以了,变更公司股东和法人,做财税和工商的便宜应该都很清楚。
4、其它类型的公寓,这种类型的公寓比较少,是非常少,只集中在少数几个区域,比如南山科技园,有少数的公寓,是需要国家高新企业或者深圳高新企业的员工才能购买的,需要在该企业缴满一年社保,这种大众比较少触碰的公寓就不做过多的讲解了。
讲到最后,大家最关心的,公寓不会涨,这个呼声相当高,这个见仁见智,刚需自住的,没有名额买住宅的,自己喜欢合适就行。从2017年后市面上确实80%以上的公寓基本处于止步不前的状态,涨的非常缓慢,和住宅一飞冲天比起来确实可以忽略不计,而且KFS在卖得时候已经提前预支了几年的上涨空间,还是有少数的公寓上涨的,涨的还不少,这里就不点名了,投资公寓是个技术活,和住宅不一样,没个10年以上的功底,是很难精准判断的。
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