中介独家委托卖房的利弊(二手房与新房的利与弊)

传统楼市的金九银十也没有拯救遍地的“衰败感“，谈不上唱空，但是不看好是整个房地产行业的普遍共识。从买卖双方到房产中介，从开发商到银行，每一个细分领域都在感受着整个市场的变化。

最直观感受周围人谈论房产的时候不再说哪里房子买了就赚百万，而是“听说最近二手房贷款有点困难哦，有或者是你们听过没有兴隆湖那边有个房子几个月单价降了几千，之前买的亏死了。”肉眼可见的是风向的转变，那么问题来了，到年底了，成都的房子到底还能不能买，买新房还是二手房？建树今天带大家梳理一下。

首先，聊聊大宏观。国家公布的三季度经济数据环比增幅下降，经济整体下行压力大，国内出现了滞涨情况下一些特征，实体企业面临不小的生存压力。最主要的原因除了疫情对全球供应链影响进而造成的能源危机，上游原料成本暴涨外，还有国内对产业加速转型，对整个房地产行业的调整与升级。三道红线限制房企无序发展，对银行的房贷比例严监管更加剧了调整的力度，政策严控的背后除了挤占泡沫、遏制房价炒作上涨外，更多的是满足民生的高需求，毕竟过高的房贷已经严重影响了居民的可支配收入，进而限制了居民的消费能力。

教育、医疗、房产三座大山被攻坚的过程中，自然免不了调整期的阵痛，尤其是地产行业，其在过去中国经济发展的数十年里，扮演了支柱的角色。房地产行业衍生的建筑、建材（尤其是钢材）、中介、土地财政等等众多行业、众多领域，都将在这次产业调整中面临一定困境。这种影响不会是区域的、片面的，而是整体的、广泛的，对于购房者而言，最直观的感受就是：大量新盘从摇号转为顺销，购房者与开发商在新盘价格上不断拉扯，整个市场的氛围和态度也在悄然间改变着。

这次的转型调整是决策层下了决心的，其力度之大前所未见，从民生角度做出的调整决定将会持续很久，这是可以预见的。因此，这样的宏观大背景将在未来成为常态。

其次，聊聊购房者最关心的，在这样的背景下该如何选择，购房市场又面临怎样的变化？良心的房产媒体都会透露一句话：如果是刚需自住，当下买房是最好的选择。如果再进一步细说，就可以归纳以下三点。

核心区域的选择。

在房住不炒的大背景下，购房依然应当以核心区域作为首要选择，尤其针对刚需群体，应该摒弃一切新区新城的错误幻想，如非工作等刚性原因，根据自身情况往二圈层——一圈层（5+2区域）——一圈层核心区域（高新区、五城区核心区域）进行置业。以最近建树一个朋友咨询我的例子举例，她一直犹豫在双流还是天新买房，建树的观点则是：排除资格因素，哪怕只是一街之隔的怡心湖和锦江生态带，在后者置业的选择在整体上也是优于前者的。核心区域选择的逻辑就是：资源愈发稀缺，升值抗跌都将在核心地段得以体现。

新房依然大于二手房，质量大于数量。

在年底这个时候，对于新房还是二手房的选择，建树认为从大行情来看，新房依然是最优选择，在这点上，建树的真诚建议是充分考虑居住区域与时间成本的平衡：如果居住在青羊区，但青羊区的新房价格普遍偏高，短时间又无性价比高的新盘，那么二手房未尝不是一个明智的选择。除此之外，选择新房会更加明智，随着越来越多的新盘转为顺销，市场供需环境下，新房的选择也会变得越来越多，比如新开的网红盘锦云天府，即使与周围7000元的价差，也依然不能阻挡其留下不少的房源（有小开发商的缘故），但不可否定的是，今后这样的情况将成为常态，对资格名额的重视让购房者逐渐有了质量大于数量的思维，与其多花时间选好的，也不贸然用掉名额。

对杠杆的谨慎，对未来的谨慎。

最后一点谈谈对购房的态度，谨慎将成为主旋律。一方面是贷款审批流程会越来越严格，再加上经济面临周期性不景气，多留自有资金，少负债成为当前的稳妥选择；对于未来，受制于稳定房价走势的大预期影响，未来很难出现突然的房价上涨情况，而年底部分开发商可能会加推优惠，在预期确定的情况下，年底也成了购房的一个好时机。

总之，在未来楼市调控政策都会持续下去，直到房价回归合理水平的大背景下，以自需为第一需求的刚需购房者并不需要过分担心，选择平衡工作、生活、购房能力的置业决定将受益终生。

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