卖房个人所得税计算方法(卖房税费怎么算)

【1】引言

之前通过文章，向大家多次介绍过此话题。近两天又有朋友问起此话题，抱着质疑、求证的态度：

“你说的对么？我查过，连楼下的房产中介都问了，不是你说的。都说要按照出售全额20%缴。到底该听谁的？”

该听谁的，是自己选择的问题。但是，这里希望给到一些方向性的提示：最应该信的，不是专家、动辄几十年经验的行业“资深”人士、甚至办事机构，而是国家相关政策法规。

与家事争议不同，房产出售，不太涉及到“理”的问题，主要遵循依规依法办事的原则。

那么，继承所得房产再出售需要缴纳的个税，有哪些政策依据？

【2】政策的沿革

在这里，从政策变化的角度，为大家梳理一下关于此话题的来龙去脉。

1.继承所得房产再出售，需要几近“全额”缴纳20%个税。

这个说法是有政策依据的。但是，是旧政策。

注意：这里所谈及的“继承”，包含了赠与所得的情况。以下不再区分，笼统用“继承”代替。

这个说法，来源于《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中的规定，发布于2006年。其中规定：

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

注意这一条的两个核心意思：

• 一个意思是：出售继承所得房产需要缴纳20%个人所得税，计税基数是（出售收入-继承过程中发生的税费）。因为继承是没有税的，可能会涉及到公证费、评估费、工本费等费用支出，但这些费用与房产价值相比较而言很小，所以可以理解为：几近售价全额的20%征收个税。
• 另外一个意思是：“不得核定征收”。这个核定征收的税率，一般是1%固定税率（同房产买卖）。

综合来看，按照这个通知，继承房产再出售、全额缴纳20%个税，是对的。

2.按照旧政策，不用缴纳个税的情况。

这种情况，就是“满五唯一”。当然，也不仅仅适用于旧政策，截至目前，依然适用。

“满五唯一”，指的是继承人所出售的继承所得房产，如果对其而言是“满五”（此房已经满五年）、“唯一”（以家庭为单位，名下无房）的，则不需要缴纳个税。

政策依据是，在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定：

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

该政策被称为“满五唯一”。

其中，关于“满五”的计算方式再稍微解释一下：

继承所得房产，不是以继承过户完毕的时间点起算，而是从被继承人（例如父母）获取这套房产之日起起算。政策依据是，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）：

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

3.新政策下，出售继承所得房产的个税，按照差额征收。

2009年的时候，财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》〔2009〕78号文中已经明确规定，上述政策废止，按照以下方式计征个税：

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

注意其中关键的变化点：

“减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”。这是新增扣除项，即征收个税的基数，由“全额征收”变为“差额征收”。

这里并未提及按照核定税率（1%）征收的意思。但是，在实际操作中，有些地方税务机关（不具体提及，有兴趣自行查阅）明文规定：

个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房，再次转让该住房的，在计征个人所得税时，如果不能够准确计算房屋购置成本和应纳税额的，可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）号文件的有关规定，对其实行1%核定征收。

【3】现实问题

以上介绍，是希望大家多了解一下关于继承所得房产再出售、缴纳个税的规定是什么，避免额外增加交易成本。

但是，在现实中，有可能会遇到一些七七八八的具体问题。情况太多，无法穷举。这里仅就三种比较常见的问题（说辞）作出一些提示，并给出个人的建议。

1.原来父母买房时几万块钱，现在上百万，差额征收跟全额征收，没什么区别。

这恐怕是很多人的声音。

毕竟，现今能继承的房子多数都已经有了年头，老人当初得房的那个时候，房价还没涨起来，钱也“值钱”。

这种情况没有办法，除非把这套房子变成“满五唯一”。

如果能核定出当初父母的购房价格，这个差额个税是必缴的。当然，几万块钱的20%，怎么也有个几千，自我宽慰一下：能省点，毕竟还是好的。

想不缴纳个税，要“满五唯一”。满五，比较容易达到；怎么成为“唯一”，这个要看自家情况。例如，可以选择先处置名下其他房产；例如，发生继承的时候，把房子先继承给无房的继承人，等等。

2.“我没听说过这个政策，你得按照全额20%缴纳个税”。

这个说辞，主要来源于办理机构。现实中存在这种情形：以“没听说、没接到通知”等为由，告诉售房者错误的信息。

要知道，现行政策已经颁布了十几年，如果还没有听说、没有落实，问题出在谁身上，很明显。

所以，一旦出现这种说辞，要学会维护自己的权益——不要自己花钱为别人的错误买单。

3.“我告诉你，这是遗产税”。

有这种说辞的，不少。这种说辞，毫无依据。

关于“遗产税”，声音很久，但是没有任何正式颁布的政策、法规，有关部门已经多次澄清。

我国目前没有遗产税，继承本身，是不需要缴纳任何税的；继承的房子再出售，更不涉及到遗产税的问题——就算征收遗产税，也是在继承环节。继承完了，哪还来的遗产税？

【4】结语

虽然之前多次介绍过相关内容，但是依然有很多人在问、在质疑。所以，希望能够再次作出一个强调：了解一些政策，对于家庭权益、个人利益的保护保全，总归是有用的。

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